Fransız yasalarına göre ortak mülkiyet

Bu makale , Fransız hukukunda ortak mülkiyeti açıklamaktadır .

Fransa'daki kat mülkiyeti birimlerinin sayısı, toplam 35,4 milyon konut biriminden yaklaşık 15,5 milyondur ( INSEE , 2018 konut araştırması). Ortak mülkiyet esasen kentsel bir olgudur, çünkü neredeyse 2/3'ü 200.000'den fazla nüfuslu yığılmalarda yer almaktadır ve kat mülkiyeti konutlarının %30'u Paris bölgesinde yer almaktadır.

Fransız hukukuna göre, ortak mülkiyet, zorunlu ortak mülkiyet rejimi, yani ortak mülkiyetten esinlenen bir rejim altında işler.

Mülkiyetin Bu özel sistem nedeniyle artan sayıda ortaya çıkmıştır yatırım özelliklerine kadar neredeyse evrensel kullanımı olduğu gibi, sahip olunan XIX inci  yüzyıl kendilerini farklı sahiplerine çok satılan bulundu, tek sahibi,. İstisnai şekilde bir kez bu durumda, sırasında ortak oldu XX inci  yüzyıl , bu binaların "bölünmüş" yönetim ve bakım kolaylaştırmak ve yeni sorunlar, eski evlerde bilinmeyeni çerçeveye yasama açtı: Yaygın, dağıtık bakım maliyetleri, vb Fransa'da bu yeni tüzüğe özgü ilk metin,28 Haziran 1938yürürlükteki kanunla değiştirilen 10 Temmuz 1965.

Fransa'nın en büyük devremülkler, Grigny 2 ( Grigny içinde Essonne ) ve Parly 2 ( Le Chesnay ve Rocquencourt içinde Yvelines ) yaklaşık 5000 evleri var. Elysée 2 rezidans içinde La Celle-Saint-Cloud içinde Yvelines bir kooperatif birliği şeklinde birleşmiş ortak sahipleri tarafından yönetilen 1450 konut, bir ortak mülkiyet olma özelliğini de kazanmıştır.

Ancak, çoğu kat mülkiyeti bir bina ile sınırlıdır. Kat mülkiyetlerinin yaklaşık %30'u 10 birimden daha azına ve %70'inin 30 birimden daha azına sahiptir. Mal sahibi-sakinler, mal sahibi-kiraya verenlerle aynı haklara sahiptir. Paris bölgesinde en büyük ve en eski kat mülkiyeti buluyoruz.

Tanım ve organizasyon

Mevzuat ve düzenleyici metinler Kat mülkiyeti durumu Mülkiyeti, her biri özel bir bölüm ve ortak bölümlerden oluşan birçok kişi arasında parseller halinde dağıtılan inşa edilmiş binalar veya inşa edilmiş bina grupları için geçerlidir. Özel alanlar Bunlar, ortak malikin münhasır kullanımı için ayrılmış bina ve arazi parçalarıdır ve onun mülküdür. Bunlar örneğin apartmanlar, garajlar, ticari tesisler, mahzenler vb. Ortak parçalar Tüm ortak sahiplerin veya birkaçının kullanımı veya faydası için tahsis edilirler; varsayılan olarak: zemin, gövde , ortak ekipman öğeleri, kanallar, ortak hizmet odaları, geçitler. Bina hakları ortak parçalara varsayılan aksesuardır. Genel veya özel Ortak paylar, ortak sahipler birliğini oluşturan tüm ortakların mülkiyetindeyse geneldir veya yalnızca bazılarına özeldir. Uygulama, ortak mülkiyet düzenlemeleri tarafından bir veya daha fazla ortak mal sahibinin münhasır kullanımına tahsis edilen ortak alanlar arasında daha fazla ayrım yapılmasına yol açmıştır: genellikle teraslar, küçük bahçeler, tavan arasına dönüştürülmüş çatı katları, vb. Paylaş Varsayılan olarak, bir partinin ortak bölümlerinin payı , tüm bu bölümlerin değerine kıyasla her bir özel bölümün değeriyle orantılı olarak belirlenir . Bu değerler , ortak mülkiyeti kurarken parsellerin tutarlılığı, alanı ve konumundan kaynaklanmaktadır. Bu kotalar genellikle bir kesir ile ifade edilir , payda yüzdeleri oluşturur. bölünmezlik Ortak parçalar çözülmez. Müşterek mülkiyet rejimi, müşterek mülkiyete veya işleyiş kuralları farklı olan bir tüzel kişinin örgütlenmesine benzetilemez. Ortak mülkiyet düzenlemeleri Genellikle bölünme açıklayıcı beyanı ile birlikte, öyle anlaşma tarafından yönetilir, sözleşme hukuku belirler, hedef ve koşullarını keyfi özel ve ortak parçaların yanı sıra ortak parçaların idarenin kurallarını. A.G'den geçmeden mütevelli heyeti tarafından değiştirilebilir mi? Hayır, kayyumun bunu genel kurul gündemine alması gerekiyor. Ücretler Ortak sahipler , ortak mülkiyetin maliyetlerini üstlenirler, her bir partinin payını belirleyen ortak mülkiyet düzenlemeleri: toplu hizmetler ve ortak ekipman kalemleri için her bir partiye sağlanan faydaya göre ; ortak bölümlerin korunması , bakımı ve idaresi için her partinin özel bölümlerinin bütüne göreli değeri ile orantılı olarak . Doğrudan ücretler Doğrudan tek bir ortak malike yüklenen masraflar, kendisine karşı haklı bir talebin geri alınması masrafları ve mütevelli heyetinin bir arsa satışı vesilesiyle tarihli beyanı oluşturma ücretleridir. Tersine, ortak sahipliğe itirazının mahkemede onaylandığını gören bir ortak malik, ortak usul masraflarına katılmak zorunda değildir. Yük dağılımının değiştirilmesi Yeni dağıtımın işe bağlı olduğu ve bu durumda aynı çoğunlukla karar verildiği durumlar dışında, ancak ortakların oybirliği ile yapılabilir ; veya bir partinin bölünmesi sırasında, ücretlerin bu fraksiyonlar arasındaki dağılımının salt çoğunlukla onaylanması gerekir . Yük paylaşımının gözden geçirilmesi Müşterek malik, müşterek mülkiyet düzenlemesinin beş yıldan daha eski olmaması veya kuruluşundan itibaren ilk parti satışından itibaren iki yıl içinde temerrüt dağılımından dörtte birinden fazla sapma talep edebilir. 12 Kat mülkiyeti düzenlemeleri, gayrimenkul dosyasında yayımlanmalarından itibaren yürürlüğe girer . Ortak sahipleri sendikası Bunlar, tüzükte belirtilen bir veya daha fazla binanın müşterek malikleridir. Müşterek mülkiyette, idari, muhasebe ve hukuki anlamda temel birimdir. Amacı binanın korunması ve ortak alanların yönetimidir. Tüzel kişiliğe sahiptir . Bu olabilir kooperatif o ortak mülkiyet yönetmeliklerinde yetki verilip. Gerektiğinde yönetmelikleri belirler ve değiştirir. Sendika, temsil ve idaresini bir mütevelliye emanet eder. Ortak alanların inşası veya bakımı nedeniyle ortak sahiplere veya üçüncü şahıslara verilen zararlardan sorumludur. Birkaç bitişik sendika, ortak çıkarlarının veya ortak hizmetlerin veya ekipmanlarının, yolların, ortak ısıtma ve boruların, korumaların vb. yönetimi için bir sendika birliğine katılabilir). bütçe tahmini Her yıl, bir önceki mali yılın bitiminden itibaren altı ay içinde oylanır . Cari bakım, işletme ve yönetim giderlerini karşılamak üzere kurulmuştur. Farklı bir oylama yapılmadığı takdirde, karşılıklar her dönemin ilk gününde (genellikle her üç aylık dönemin ilk günü) ortaklar tarafından vardiyalı olarak ödenir. Olağanüstü işler Bunlar tahmini bütçeye dahil olmayan işlerdir. İdam edilmeden önce ortakların Genel Kurulu'nda görüşülmeleri gerekir . Oylamanın ardından yapılan müzakere, işlerin finansmanı için gerekli fon çağrılarının yanı sıra gerçekleştirme koşullarını da tanımlar.

İşin niteliğine göre kararın oylanması farklı çoğunluklar ile alınmalıdır.

muhasebe Belirli muhasebe kurallarına göre kurulmuştur: standartlaştırılmış bir hesap planı kullanan taahhüt muhasebesidir . Hesaplar, geçici bütçe ve ekleri, gider ve gelirleri ile nakit pozisyonu dahil olmak üzere bir önceki yıl ile karşılaştırılarak sunulur. Bu kurallar küçük apartmanlar için gevşetilmiştir. Adaletteki paylar Sendika kendilerini savunabilir ve bir ortak mal sahibine karşı da dahil olmak üzere haklarını talep edebilir. Marsilya'da, sıhhi olmayan ortak mülkler ve değersiz konut sorunuyla başa çıkmak için bir oyun olan Taudis-Poly oluşturuldu. Birlik mirası Ortak kısımları veya ilgili hakları, hatta kalan, ancak sesleri olmayan özel kısımları edinme veya elden çıkarma olanağına sahiptir. Bertarafların dökümü Her partinin kotalarına göre. Kamulaştırma Partiler halinde ve önceki dağıtım kullanılarak ortak kısımlarda yapılır.

Ortak mülkiyetin yönetimi

Ortakların genel toplantısı Herhangi bir ortak mülkiyette, merkezi karar alma organıdır. Orada tartışılırlar ve onaylandıklarında, muhtemelen bir sendika konseyi tarafından kontrol edilen bir mütevelli heyeti tarafından yürütülürler . İlk genel kuruldan önce atanan bir kayyumun orada onaylanması gerekir. Mütevelli heyetinin yokluğunda, bir ortak malik, bir kayyum atanması için mahkeme de grande örneği başkanına başvurabilir . kooperatif birliği Sendika konseyinin sendikasını ortaklaşa yönettiği bir gönüllü yönetim biçimidir. Bu nedenle sendika konseyi zorunludur. Sendika danışmanlarının yasal temsilcilerini, sendika konseyi başkanını veya başkan-sendikayı seçmeleri bunun içindedir . Profesyonel bir mütevelli ile aynı işlevlere ve aynı yükümlülüklere sahiptir. Yedek bir başkan yardımcısı seçilebilir. Aynı koşullar altında geri alınabilirler. Genel kurul, hesapları kontrol etmek üzere dışarıdan olabilecek kişileri görevlendirir. Bu yönetim şekli, müşterek mülkiyet yönetmeliğinde öngörülmek kaydıyla, müşterek maliklerin çoğunluğu tarafından kararlaştırılır. Mütevelli heyetinin görevi Müşterek mülkiyet yönetmeliğinde herhangi bir hüküm yoksa, kayyumun başarısız olması durumunda mahkemeler geçici yönetici atayabilir . Destekleyici dokümanlar Mütevelli heyeti, genel kurul toplantısı ile yapılması arasında, şartları genel kurul tarafından belirlenen en az bir iş günü boyunca ortakların kullanımına sunar. mütevelli değişikliği Eski kayyum , birliğin nakit durumunu , mevcut fon ve belgeleri ile arşivlerini bir ay içinde teslim etmek zorundadır . Takip eden iki ay içinde, hesapların açılmasından sonra kalan bakiyeyi ödemeli ve ortak sahiplerin ve sendikanın hesap özetini vermelidir. Aksi takdirde, özet işlemlerde belge ve faizli fonların teslimi talep edilebilir. Borçlar ortak sahibi arasında Beş yaşından küçüklerse, parselleri üzerindeki yasal ipotek , başarısız resmi bildirimden sonra mütevelli tarafından tescil edilebilecek ve daha sonra neslinin tükenmesi durumunda serbest bırakılabileceklerini garanti eder . Onun borcunu yerleşir ise varsaymak ortak sahip o tarafından tahliye edilmesini talep edebilir özeti prosedürü . Ayrıca, kiraya verenin, ortak mal sahibinin mobilyalarına veya kiracısının kiralarına ilişkin ayrıcalığı ile garanti edilir . Teminat olarak sendikanın özel bir gayrimenkul rehni verilmektedir. Geçici bütçe hükümleri Söz konusu günde ve otuz günlük resmi bir bildirimden sonra ödenmezse, kalan tüm hükümler derhal muaccel olur . Temerrüde düşen ortak malik, bu hükümlerin ödenmesi için özet olarak emredilebilir ve kendi borçluları aranabilir. çok satış Satıcı, sendikaya hiçbir borcu olmadığını gösteren bir aydan daha kısa bir süre içinde sendikadan bir sertifika ibraz etmelidir. Aksi takdirde noter , satışı iki hafta içinde kayyuma bildirmek zorundadır. Mütevelli heyeti, özel ayrıcalığını kullanabilir ve müteakip iki hafta içinde haklı taleplerinin satışından mahsup edilen ödemeyi alabilir. Birlik Konseyi Mütevelliye yardımcı olur, yönetimini kontrol eder, her konuda görüş bildirir. Danışma veya rekabetin zorunlu olduğu katlar , çoğunluk tarafından belirlenir. Ortak mülkiyete ilişkin tüm belgeler kendisine iletilebilir. Üyeleri, kooperatif birlikleri hariç, mütevelli dışındaki ortaklar arasından atanır. Başkanını üyeleri arasından seçer. Adaylık sağlanamaması veya yeterli çoğunluk sağlanamaması halinde, tutanak tutanağı bir ay içinde herkese bildirilir. Kooperatif birliği dışında, birlik konseyi müessesesinden çifte çoğunluk ile vazgeçilebilir, çoğunluk yeniden kurulabilir. Ortaklar veya kayyum, sendika konseyinin eksik gönüllü üyelerinin belirlenmesini isteyebilir veya kurulmasının imkansızlığını not edebilir. Fransa'da her 10 ortaktan 4'ü sendika konseyi üyesi olduklarını beyan ediyor. Oy hakları Ortak mülkiyet yönetmeliği, genel kurul toplantılarının kural ve yetkilerini belirler. Oy hakları onun oy% 50 ile sınırlıdır ki bu durumda onları yarısından fazlasını sahibidir zaman ortak yerlerinde kendi payına bir ortak sahibi tekabül, hariç. Bir ortak sahip, haklarını devredebilir, ancak temsilcisi, oylarının toplamı toplamın %5'ini geçmediği veya bir ana sendikanın toplantısına katıldığı ve bileşenlerinin geldiği durumlar dışında, üçten fazla delegasyon alamaz. aynı ikincil birlikten. Mütevelli heyet toplantıya başkanlık edemez veya heyet kabul edemez. Bölünmemiş ortak sahipler Pay sahibi olan tahsis şirketleri toplantılara karşı şeffaftır: ortakları katılır ve lota karşılık gelen oy hakkına sahiptir. Durumunda ortak mülkiyet veya intifa düzenlemeler bu vakayı sunmak sürece bir çok, ilgili tarafların, bunlardan veya anlaşma yokluğunda mütevelli birinin talebi üzerine adli atandı, ortak bir temsilci tarafından temsil edilmelidir. Basit çoğunluk Genel kurul kararları, özellikle bir ortak malike verilen yetki de dahil olmak üzere, binanın yapısını veya temel donanımını etkilemeyen engelli kişilerin erişilebilirliği için genellikle kullanılan oyların çoğunluğu ile alınır . . Yalnızca belirli ortak sahiplere ödenebilecek parça veya teçhizatın bakımı için, tüzük, bu konularda, masrafları oranında tek başına oy kullanmalarını sağlayabilir. TNT'nin yeniden başlatılması Meclis, televizyon dağıtıcısının karasal dijital karasal televizyona erişimin olmadığı durumlarda dijital kanalları net bir şekilde yayınlama önerisini, salt çoğunluk tarafından kabul edilmiş olarak incelemelidir. Optik lif Meclis, bir telekomünikasyon operatörünün , masrafları kendisine ait olmak üzere, henüz mevcut olmayan ve salt çoğunlukla kabul edilen bir fiber optik hizmet ağı kurma önerisini incelemelidir . Çoğunluk Aşağıdaki kararlar için ortak sahiplerin oylarının çoğunluğu gereklidir: Çoğunluk 25-1'e ulaşmadı , SRU yasası Tüm ortakların oylarının sadece üçte biri buna katılmışsa, karar derhal basit çoğunlukla alınabilir. Bu üçüncü sayıya ulaşılamamışsa, salt çoğunlukla karar vermek üzere üç ay içinde yeni bir toplantı yapılabilir. Çifte çoğunluk 26 Oyların en az üçte ikisini temsil eden sendika üyelerinin çoğunluğu tarafından alınan kararlar: Toplantı, bir ortak sahibine, düzenlemelerde tanımlandığı şekilde, varış yerinde veya özel bölümlerinin kullanım koşullarında değişiklik yapamaz . Binanın varış yeri için gerekli olan ortak bölümlerin yabancılaştırılması oybirliği gerektirir. Şehir 26-3 için canlanma anlaşması , SRU yasası Başvurusu için ortak bölümlerin yabancılaştırılmasına ve bunlar üzerinde yapılacak çalışmalara çift çoğunlukla karar verilir. İkincil birleşim 27 Binalardan birden fazla olması halinde parsellerinin müşterek malikleri tarafından, özel bir mecliste ise salt çoğunluğu ile oluşturulabilir. Bu veya bu binaları yönetmeliklere uygun olarak kendi bünyesinde yönetir, bakımını yapar ve iyileştirir; bu amaç, bütünün meclisinin basit çoğunluğuna genişletilebilir. Tüzel kişiliğe sahip ise ana sendikanın sendika kurulunda temsil edilir. 28. Bölüm Birden fazla bina varsa ve arazinin taksimi mümkünse, hisseleri bina teşkil eden müşterekler (tek bile) özel bir mecliste toplanarak ve oy çokluğu ile paylarının geri alınmasını isteyebilirler. orijinal sendikaya aittir ve ayrı bir mülk oluşturur . Bu, bu bölünmenin koşulları gibi, ilk birliğin oylarının çoğunluğu ile kararlaştırılır. Yeni birliğin meclisi, ilk düzenlemeleri (binanın varış yeri hariç) ve ücretlerin basit çoğunlukla dağıtılmasını uyarlar. Basit çoğunlukla, ilk birlik, ortak ekipman öğelerinin oluşturulması, yönetimi ve bakımı için bir birlikler birliği oluşturabilir. İlk düzenlemeler, yenisi kurulana kadar geçerli kalır. Bu kararlar alındıktan sonra bölünme yürürlüğe girer ve orijinal birlik feshedilir. Sendikalar Birliği 29 Aynı yapı kompleksinden bir veya daha fazla birlik, tüzel kişiliğe sahip bir birlikler birliğine, bir gruba katılabilir . Üyeleri için sendikalar birliği, ortak ekipman ve hizmetler yaratır, yönetir ve bakımını yapar. Ortakların sendikalarına ek olarak, emlak şirketleri, bitişik tahsis şirketleri ve komşuları üye olabilirler. Tüzükleri işleyişini belirler. Üyelerinden birinin çekilmesini yasaklayamazlar. Üyeliğe oy çokluğu ile karar verilir. Çekilme çift çoğunlukla kararlaştırılır. Sendikanın temsilcisi olan mütevelliler, şirketlerin temsilcileri ve üye sahipleri birliğin meclisini oluşturur. Meclisi tarafından atanan bir birlik başkanı, üyelerinin genel kurullarında onaylanan kararlarını uygular. Her üyenin bir temsilcisinden oluşan bir sendika konseyi, başkana yardımcı olur ve yönetimini kontrol eder. Üye sendikalar, birliğin önerileri konusunda karar vericiler olmaya devam ediyor. Kooperatif Birlikleri Birliği [3] Birlikler birliğinin yapısıyla karıştırılmaması gereken yapı, bitişik olmasalar bile üyeler, kooperatif veya profesyonel olmayan birlikler veya ASL için "alakart" hizmetlerin sağlanması birliğidir. Genel Kurul'da üyeler, yönetimlerini kolaylaştırmak amacıyla sunulan hizmetler listesinden seçim yapabilirler. "Adi" birliğin aksine, kooperatif birlikleri birliğinin yönetim yetkileri yoktur. Bu birliğin yönetim kurulu, genel kurulda seçilen sendika temsilcilerinden oluşur.

Çalışma prensipleri

Ortak sahip ve ortak sahipler birliği

Bir binanın ortak sahipleri , bina içinde arsaya sahip olan, çoğu özel kısımlardan ve ortak kısımlardan bir paya sahip olan tüm insanlardır. kanunu10 Temmuz 1965Müşterek malik niteliğinin hak gereği bir topluluğun üyesi olma niteliğini gerektirmesi koşuluyla, inşa edilmiş binaların müşterek mülkiyet statüsünün belirlenmesi: müşterek malikler sendikası. Fransız topraklarında, 10 ortaktan 7'si yalnızca bir mülke sahiptir: ana ikametgahları.

Ortak sahipler sendikası, ortak sahiplerin her birinin şahsından ayrı bir tüzel kişidir. Bu nedenle, kararlar kolektif tarafından alınırsa, yani ortak sahipler sendikası, ancak ortak sahiplerin her birinin tek bir organ içindeki kararları oylamak için toplanmasından sonra olur: ortak sahipler genel kurulu.

Ortakların genel kurulunda alınan kararlar ortaklar birliğini taahhüt eder. Bu nedenle, bunlar, ortak sahiplerin temsilcisi olmayan ortak sahipler sendikası tarafından değil, yürütülmelidir. kanunu10 Temmuz 1965 bu nedenle, ortak sahipler sendikasının kararlarını yerine getirme yükümlülüğünü içeren ortak mülkiyetin idaresinin başka bir kişi tarafından yönetilmesini sağlamıştır: mütevelli.

Müşterek malik, her biri serbestçe yararlandığı özel bir kısımdan ve ortak kısımlarda bir kotadan oluşan "bir çok veya birkaç parselin sahibi"dir. Her lot bir ortak sahibine tahsis edilir. Ortak sahibinin evinde yaşama zorunluluğu yoktur. Uygun olduğunda ikamet veya kiraya veren olabilir. Aynı şekilde, eğer ikamet ediyorsa, konaklama yerini ana ikamet veya ikincil ikametgah olarak kullanabilir.

ortak mülk Profesyonel ortak mülkiyet mütevellisinin tanımı

Profesyonel mütevelli, faaliyetini yerine getirebilmek için belirli sayıda koşul ve yükümlülüğü yerine getirmelidir.

Gerekli nitelikler

Profesyonel mütevelli, Kanunla düzenlenmiş bir meslektir. 02 Ocak 1970. Bu nedenle, profesyonel mütevelli, uygulama yerinin valisi tarafından 10 yıllık bir süre için verilen profesyonel “mülk yönetimi” kartının sahibi olmalıdır.

Bu kartın düzenlenmesi, bir yandan diploma ve/veya mesleki deneyimin kümülatif kanıtına, mali garantiye ve mesleki sivil sigortaya tabidir. Öte yandan, profesyonel kayyumluk mesleğini icra etmek isteyen kişinin ehliyetsiz olmaması gerekir. Bu şartların içeriği kanunda belirtilmiştir.

Mesleki mütevelli mesleğine ilişkin yasal çerçeve, ortaklıkların yükümlülük ve sorumluluk açısından önemli teminatlarla yönetilmesini sağlamaktadır. Faaliyetini bir ortak mülkiyette somut olarak uygulamak için, profesyonel mütevelli bir atamaya tabi olmalıdır.

sözleşmeli atama

Profesyonel mütevelli, faaliyetlerini yürütmek üzere ortak mülkiyet tarafından atanır. Bu atama, ortaklar genel kurulu kararı veya yargı kararı ile ortak mülkiyet yönetmeliğinin düzenlenmesi sırasında yapılır.

Her durumda, profesyonel kayyum atanması sözleşmeye dayalıdır, ortak mülkiyet düzenlemeleri bir anlaşmadır ve kararların bir sözleşme ile resmileştirilmesi gerekir. Bu nedenle, profesyonel mütevelli heyeti ve ortak sahipler birliği, özellikle profesyonel mütevelli heyetinin ücretini öngören bir sözleşme ile bağlıdır. Kanun, sözleşmede ayrıca profesyonel mütevelli heyetinin görev süresinin 3 yılı geçmeyecek şekilde şart koşulduğunu belirtmektedir.

Profesyonel mütevelli heyeti ile ortak sahipler sendikası arasındaki sözleşmeye dayalı bağlantı, tek bir sözleşme olarak sunulur: belirli yükümlülükler ve sorumluluk içeren vekâlet sözleşmesi.

Mütevelli heyetinin görev sözleşmesi

Meslek sendikasını ve ortaklar sendikasını bağlayan sözleşme, meslek sendikasını ortak mülkiyetin yönetiminde ortaklar sendikasının yasal temsilcisi olarak atama etkisine sahiptir. Bu durum Medeni Kanunun 1984 üncü maddesinde yer alan vekâlet ile ilgili olarak “bir kimsenin başka bir kişiye müvekkil için ve onun adına bir şey yapma yetkisi vermesi” şeklindeki hükümlere benzemektedir.

Mükemmel bir güven sözleşmesi, yetki, verilen yetkinin kesinlikle ve müvekkilin çıkarına uygulanmasını gerektirir: bu vekilin görevidir. Sözleşme, kendilerini birbirine bağlayan tarafların iradesini temsil eder.

Bu nedenle vekalet sözleşmesi, profesyonel mütevelli heyetinin sadece yükümlülüklere cevap vermesini değil, aynı zamanda temsil ettiği ortak sahiplerin sendikası yararına görevini yerine getirmesini gerektirir. Aksi takdirde, mesleki sendika, görevlerinin ifası sırasında sorumluluğunu üstlenebilir.

Mütevelli heyetinin işlevleri

Vekâlet sözleşmesi çerçevesinde, meslekten mütevelli, genel kurulda alınan ortak pay sahipleri sendikası kararlarının yanı sıra ortak mülkiyet yönetmeliği hükümlerini uygulamakla yükümlüdür. Bunun için profesyonel mütevelli, ortak malik sendikası adına üçüncü kişilerle sözleşme imzalayabilir ve hareket edebilir.

Profesyonel mütevelli ayrıca, ortak sahiplik birliği adına ayrı bir hesap açmak, ortak mülkiyetin hesaplarını tutmak ve yönetimi hakkında rapor vermek, tüm ortakları toplantıya çağırmak gibi ortak mülkiyeti yönetmek için yasal yükümlülükleri de yerine getirmelidir. -malikler toplantısına.' 'genel kurul, ortak mülkiyetin tahmini bütçesini hazırlar ve yıllık olarak sunar.

Profesyonel mütevelli ayrıca, ortaklar sendikası tarafından istihdam edilen personeli yönetmek, acil bir durumda yapılan binayı korumak için gerekli çalışmaları yapmak gibi kendi yetkilerine de sahiptir. İkinci durumda, profesyonel mütevelli heyetinin görevidir.

Profesyonel mütevelli heyetine verilen tüm yükümlülükler ve yetkiler, temsil ettiği ortak sahipler sendikasının çıkarına yerine getirilmelidir. Aksi takdirde, sorumluluğunu birkaç düzeyde üstlenebilir.

Bu nedenle mütevelli, ortak sahipler sendikasının yürütme organıdır. Özellikle, binanın ve ortak ekipmanının günlük yönetiminden sorumludur. Ortak sahipler sendikasının günlük yönetimindeki ajandır. Bireysel olarak alınan her ortak sahibi temsilcisi değildir. Mütevelli, ortaklar Genel Kurulu tarafından atanır. Görev süresi en fazla üç yıldır.

Birkaç görevi yerine getirir:

  1. O Kanun hükümlerini düzenlemeleri bina ve daha genel hükümleri uygulanmaksızın, genel kurul kararlarını uygular n o  içinde 65-55710 Temmuz 1965 inşa edilmiş binaların müşterek mülkiyet statüsünün ve uygulama kararnamesinin belirlenmesi.
  2. mevcut hükümlerin eylemlerinde ortak mülkiyeti yönetir:
    1. tedarik ve bakım sözleşmelerinin aboneliği,
    2. personel katılımı,
    3. muhasebe yönetimi (Genel Kurul tarafından kabul edilen bütçe çerçevesinde geçici ücret çağrıları, ortak mülkiyet ücretlerinin geri alınması).
    4. tedarikçilerin ödenmesi;
  3. tüm medeni ve yasal işlemlerde ortak sahipler sendikasını temsil eder.
  4. acil durum görevlerini yürütür (tehlike durumunda ortak mülkiyeti korumak ve muhafazasını sağlamak). Bu, acil işleri içerecektir.
  5. Ortak hissedarların yıllık genel kurul toplantısını Sendika Konseyi ile birlikte hazırlar ve toplar .

yasasından bu yana 13 Aralık 2000(SRU), binanın profesyonel bir mütevelli tarafından yönetildiği durumlarda genel kurul aksine karar vermedikçe, mütevelli birlik adına ayrı bir banka veya posta hesabı açmakla yükümlüdür. Buna ek olarak, mütevelli bir bina bakım kitabının oluşturulmasından ve güncellenmesinden sorumludur: gelecekteki herhangi bir lot satın alıcısı bu kitabı okuyabilecek ve kendisine yüklenebilecek ücretleri daha iyi değerlendirebilecektir.

Profesyonel mütevelli heyetinin sorumluluğu

Profesyonel mütevelli, görevini yerine getirirken yükümlülüklerini ihmal edebilir veya yerine getirmeyebilir, yetkilerinin kapsamını aşabilir ve hatta hata yapabilir. Bu durumlar, müşterek maliklerin, müşterek maliklerin ve aynı zamanda müşterek malikliğe üçüncü şahısların sendikası ile ilgili sorumluluğunu doğurabilir.

Sorumluluk doğurabilecek somut durumlar

Mahkemeler, profesyonel mütevelli heyetinin yükümlülüklerini yerine getirmediği veya hatta sorumluluk alarak hatalar yaptığı belirli sayıda durumu kabul eder. Dolayısıyla, binanın sigortasının olmaması, sorumlu olan profesyonel mütevelli açısından ciddi bir ihmal teşkil etmektedir.

Yıllık bütçenin olmaması, genel kurul toplantısına yıllık çağrı yapılmaması veya anormal muhasebe gibi ortak mülkiyetin idaresinin yasal yükümlülüklerinin ihmali veya kötü performansı, profesyonel mütevelli heyetinin kusurları olarak kabul edilir. . Profesyonel mütevelli heyetine yüklenen yükümlülüklere ilişkin bu kusurlar, bir kez daha onun sorumluluğunu doğurur.

Bu nedenle, profesyonel mütevelli heyetinin faaliyetinin icrası, sözleşme veya haksız fiil temelinde sorumluluğunun aranacağı ve uygulanacağı durumları ortaya çıkarabilir.

Sözleşmeden doğan sorumluluğun uygulanması

Temsil ettiği ortak sahipler birliği ile bir sözleşme ile bağlı olan profesyonel mütevelli, yükümlülüklerini doğru bir şekilde yerine getirmekle yükümlüdür. Aksi takdirde, hak kaybı şeklini alarak müşterek maliklerin sendikasına zarar verebilir. Hasarın mevcudiyeti, sorumluyu tamir etmeye mecbur kılmaktadır.

Bu nedenle, profesyonel mütevelli, zarar gören tarafı, sorumluluğu nedeniyle ortak sahipler sendikasını tazmin etmek zorunda kalacaktır. Profesyonel mütevelli, yetkilerinin çerçevesini aştığında, uğradığı zararı tazmin etmek zorunda kalacağı ortak sahipler sendikasına karşı sorumluluğunu da üstlenir. Son olarak, mütevelli bir profesyonel olduğundan, ortak sahipler sendikasına yönelik bilgi ve tavsiye yükümlülüğü ile bağlıdır. Bu nedenle, profesyonel mütevelli, bu yükümlülüğün ihlali nedeniyle ortak sahiplerin sendikasına verilen zararı onarmalıdır.

Uygulanması halinde sözleşme yükümlülüğü profesyonel mütevelli, ortak sahiplerinin sadece sendikası yasal yollara ayakta etmiştir. Ancak bu uygulamada bir sınır vardır.

Bu uygulamanın sınırlandırılması

Mesleki mütevelli, görevleri sona erdiğinde, ortaklar genel kurulunda hesapları onaylamak ve ibra etmek için oy kullanmak zorundadır. Bu iki ayrı karardır, biri müşterek mülkiyetin hesaplarının profesyonel mütevelli tarafından tutulmasına, diğeri ise müşterek mülkiyetin idaresindeki inisiyatiflerine ilişkindir.

Genel kurul, oyu ile hesapları onaylar ve kayıtsız olarak ve usulsüzlük olmadığı takdirde meslek mütevelli heyetine ibra ederse, ortaklar birliği meslek mütevellisi aleyhine dava açma hakkını kaybeder. Profesyonel mütevelli heyetinin hesaplarının tutulması ve inisiyatifleri, yetkilerinin çerçevesini aşmış veya hatalar yapmış olsa bile, müşterek malikler sendikası tarafından onaylanmış ve devralınmış sayılır.

Bu durumda, müşterek maliklerin, mesleki mütevelli heyetinden zarar görmeleri halinde davaya devam etme hakları vardır. Ancak, bu eylem başka bir yasal dayanağa ilişkindir: haksız fiil sorumluluğu.

haksız fiil sorumluluğunun uygulanması

Vekâlet sözleşmesi, müşterek malik sendikası ile profesyonel mütevelli heyeti arasında imzalanmakta olup, müşterek malikler sözleşmenin üçüncü şahıslarıdır. Profesyonel mütevelli tarafından zarara uğratılırlarsa, ortak sahipler bu nedenle sözleşmeden doğan sorumluluklarını tamir ettiremezler. Daha sonra, haksız fiil sorumluluğu temelinde profesyonel mütevelli aleyhine bireysel yasal işlem yapmalıdırlar.

Bu sorumluluk Medeni Kanun'un 1240. maddesinde şu şekilde tanımlanmıştır : “İnsanın başkalarına zarar veren her türlü olayı, kusuru ile geldiği kişiyi onu onarmakla yükümlü kılar. " . Bu nedenle, ortak mal sahibi, tazminat alabilmek için profesyonel mütevelli heyetinin hatasından kaynaklanan doğrudan ve kişisel zararı haklı göstermelidir.

Mesleki mütevellinin haksız fiil sorumluluğu da aynı koşullar altında, üçüncü kişiler tarafından ortak mülkiyete uygulanabilir.

Birlik Konseyi

Sendika konseyi, genel kurul sırasında seçilen az sayıda ortak malikten oluşan bir müzakere organıdır. Her ortak sahip bu gönüllü pozisyonu için başvurabilir. Ortaklardan oluşan bir organ olan sendika konseyi, ortakları mütevelli ile temsil eder ve sendika yönetiminin kontrolünü sağlar. Ana rolü, ortak sahipler ile ortak mülkiyetin yöneticisi olan mütevelli arasındaki ilişkiyi kolaylaştırmaktır. Birlik konseyi, misyonunu yerine getirmek için ortak mülkiyetin yönetimi ve idaresi ile ilgili tüm belgelere erişebilir ve mülk yöneticisinden bir kopyasını talep edebilir.

Etkili irtibatı sağlamak için, sendika konseyi genellikle, rolü sendika konseyi üyelerinin görüşlerini sendikaya iletmek olan bir başkan atamaya davet edilir. Bazı kat mülkiyetlerinde, birlik konseyinin başkanı, ortak sahiplerin temsilcisi olarak kamusal bir rol oynar.

Sendika konseyinin başkanının sesi aracılığıyla görevi, mütevelliye yardımcı olmak ve yönetimini kontrol etmektir. Teoride, yalnızca tavsiye niteliğinde bir rolü vardır ve böyle bir karar verme yetkisi yoktur.

Ancak, Kanun'un 21. maddesi uyarınca 10 Temmuz 1965, genel kurul, sendika konseyi sendikası tarafından istişarenin zorunlu hale getirildiği (acil durumlar hariç) bir harcama taahhüt tutarı belirler. Dolayısıyla bu hüküm, Birlik Konseyinin herhangi bir istisnai harcama üzerinde inceleme hakkı kullanmasına izin verir. Böylece, Müşterek Mülkiyetin yönetiminde tahkim işlevlerini tam olarak yerine getirebilir.

Sendika konseyi, mütevelliden bağımsız rolünü sağlamak için, gerekirse, ücretleri tüm ortak mülkiyetin sorumluluğunda olan, kendi seçeceği bir teknisyen veya danışman tarafından desteklenebilir.

İşe almadan önce Mütevelli Heyetine görüş vermesi gereken harcamalara ek olarak, mütevelliden bağımsız bir görüş alabilmesi, sendika konseyinin rolüne gerçek karar verme yetkisini verir, ancak sorumluluk tazminatı yoktur. (ki bu yanlış) kat mülkiyeti çatışmalarının yönetiminde her zaman soru sormadan değil).

Yerleşik, kiraya veren ve kiracı

Bina sakini, binada oturan kişidir. Ya ortaktır ya da kiracıdır. Binanın keyfini yaşıyor. O, ancak çok malik ise, ortaklar Sendikası üyesidir.

Her müşterek malik, kiracının, müşterek mülkiyet yönetmeliğinde belirtilen binanın amacına aykırı bir faaliyette bulunmaması şartıyla, konutunu bir kiracıya kiraya vermekte serbesttir. Bilmek :

  • Münhasıran burjuva konut binası: sadece konut.
  • Burjuva konut inşaatı: sadece konut ve serbest meslekler.
  • Karma yapı: konut, serbest meslekler, dükkanlar.

Herhangi bir kiracı, kendisi ile ortak malik arasındaki sözleşmenin bir parçası olarak konut sahibine kira öder. Kiracılar, projelerini ortak malikler Sendikası'na sunmak ve savunmak için bir dernek kurmakta özgürdürler.

Kiraya veren, konaklama(lar)ını kiracı(lar) için uygun hale getiren ortak mal sahibidir.

Ortak mülkiyet düzenlemeleri

Müşterek mülkiyet düzenlemeleri (YK) 2 bölümden oluşur: özel bölümleri ve ortak bölümleri listeleyen ve tanımlayan ortak mülkiyet partilerinde açıklayıcı bir bölünme beyanı (EDD) ve bunların kullanım koşullarını belirleyen düzenleyici bölüm. Dağıtımın yasal ilkelerine saygı gösterirken, her bir partinin katkıda bulunması gereken farklı ücret kategorilerini belirler. Her müşterek malikin hak ve yükümlülüklerini ve müşterek mülkiyetin genel organizasyonunu belirtir.

Çok satın alırken, alıcı ile Ortaklar Sendikası arasındaki bir sözleşmenin değerine sahiptir. Her sözleşmede olduğu gibi dikkatle okumanız ve tüm hükümlerine uymanız tavsiye edilir.

Genel Kurul

Sendikanın müzakere organıdır.

Genel kurul, ortak sahiplerin binanın yönetimi ile ilgili herhangi bir yararlı karar vermelerine izin verir: bakım, ısıtma, geliştirme, borç tahsilatı, Mütevelli Heyeti seçimi,  vb.

Birlik yılda en az bir defa genel kurulda toplanır. Genel kurul, ortaklar sendikasının ifade organıdır. İstisnasız tüm ortak sahiplerden oluşur. Her ortak sahip, arazi mülkiyeti kotalarına sahip olduğu kadar oya sahiptir. Tek başına oylama yoluyla karar verme yetkisine sahiptir. Zorunlu toplantı, nisap, gündem ve çoğunluk kurallarına uyar. Sorulara bağlı olarak, oy değişik çoğunluk kurallarına göre (alınır karşılaştırınız makale 24 ve devamı. Yasası Of10 Temmuz 1965):

  • toplantıda hazır bulunanların veya temsil edilenlerin çoğunluğu ( Meclis Kanunu'nun 24 ve 25b maddelerinde tanımlanmıştır) .10 Temmuz 1965),
  • tüm ortak sahiplerin çoğunluğu ( kanununun 25. maddesi ile tanımlanmıştır)10 Temmuz 1965),
  • güçlendirilmiş çoğunluk veya çifte çoğunluk; oyların en az 2 ⁄ 3 ünü temsil eden ortak sahiplerin çoğunluğu ( kanunun 26. maddesi10 Temmuz 1965),
  • bazı soruların sendikanın oybirliği ile alınması gerekir, özellikle ortak payların yabancılaştırılması (iş kanununun 26. maddesinin son fıkrası).10 Temmuz 1965).

Güçlülükler ve zayıflıklar

İkinci Dünya Savaşı'nın ardından, kamu otoriteleri, özellikle sanayileşmiş bir şekilde inşa edilmiş binalar biçiminde inşaatın (1948 yasası, Plan Courant) gelişimini teşvik etti. Bu binalardan bazıları daha sonra 100 lotu aşan ilk büyük apartmanları oluşturdu. Çalışma kararlarının oybirliği ile alınmasını öngören 1938 tarihli yasanın geçersiz olduğu ortaya çıktı. Bu nedenle ortak mülkiyet mevzuatı 1965'te temelden değiştirilmiştir. 1965 yasası bugün hala yürürlüktedir. Ortak mülkiyetin uzmanları tarafından sert bir şekilde savunulduğundan, yalnızca çok az değişiklik geçirdi.

Ortak mülkiyet rejiminin güçlü yönleri

Müşterek mülkiyet rejimi, bir kişinin üzerinde mülkiyet, kullanım ve yönetim haklarına sahip olduğu başka bir özel alan (ortak alanlar) içinde yer alan özel konaklamaya sahip olmasına izin verir. Konaklamanın finansmanı mal sahibinin sorumluluğundadır, ancak ortak alanların finansmanı tüm yararlanıcılar arasında paylaşılır. Farklı aktörler arasındaki operasyon yasalara tabidir. Bu kanun, Fransız hukukundaki en eksiksiz ve incelikle hazırlanmış kanun metinlerinden biridir.

Bunlar kat mülkiyeti rejiminin ana güçlü yönleridir. Bununla birlikte, bu diyetin bazı sınırlamaları vardır.

Kat mülkiyeti rejiminin zayıf yönleri

Bu tüzükten doğan bol içtihat, ortak mülkiyette konutun çelişkili doğasını göstermektedir. Anlaşmazlıklar ortak alanların kullanımı, mahalle rahatsızlıkları ve bakım masrafları ile ilgilidir. Bireycilik bu sisteme iyi uyum sağlamamaktadır, çünkü özellikle, kanunla belirlenen önceliklere uygun olarak, yargıçlar bina yönetiminin sürekliliğini ve bireysel çıkarların değil kolektif çıkarların savunulmasını tercih etmektedir. Ayrıca, ortak mülkiyet hakkının katı bir şekilde uygulanması, ortak sahiplerin diğer ortak sahiplerin işlemlerini inceleme hakkının bulunmadığı bir sistemin yaratılmasına yol açarak, ortaklar arasında zorunlu bir topluluk oluşturulmasına yol açmıştır. genellikle farklı çıkarları olan mal sahipleri: farklı gelir seviyelerine sahip mal sahipleri, mal sahibi-kiraya verenler veya kiracılar, belirli kiraya verenlerin ve ilk kez alıcıların varlık stratejileri ve belirli kiraya verenlerin tamamen kiralama stratejisi, konutların, işletmelerin ve serbest mesleklerin birlikte yaşaması vb.

1965 yasası, ister 2 lottan, ister 1500'den oluşan tüm kat mülkiyeti için geçerlidir. Aynı zamanda, birkaç yasal yapının (örneğin, ikincil sendikalar tarafından yönetilen, iki kat mülkiyetinde gruplandırılmış, hatta bir arada gruplandırılmış birkaç bina) iç içe geçmesine izin verir. serbest sendikalar birliği). Bu iki unsur, belirli kat mülkiyeti yönetiminin temsil edebileceği karmaşıklığı kısmen açıklamaktadır.

Bazı kat mülkiyeti bir bozulma olgusuyla karşı karşıyadır (daha sonra bozulmuş kat mülkiyetinden söz ederiz): bakım yapılmayan bina, önemli masraflar, ödenmemiş faturalar, sakinlerin (kiracı ve ortak sahipler) güvencesizliği, gayrimenkul değerlerinde düşüş. Ortak mülkiyet iflas edemeyeceğinden, bazıları çok yüksek borç tavanlarına ulaşır - yıllık işletme bütçelerinin birkaç katı. Bu fenomen genellikle orada yaşayan hanelerin yoksulluğuna bağlanıyor. Mevcut araştırmalar, aksine, sakinlerinin yoksullaşmasına yol açan ortak mülkiyetin zorlukları olduğunu göstermektedir.

Son olarak, kat mülkiyeti statüsü, esas olarak binaların günlük yönetimine yöneliktir, ancak genellikle gelişimlerine izin vermez. Ayakta durmak bir haktır. Gerçekten de, bir ortak mülkiyeti bölmek veya ortak bir bölümü yabancılaştırmak için gerekli olan yüksek çoğunluk düzeyi ve ayrıca ortak mülkler topluluğuna özel parsellere müdahale olanağı vermeyen özel parçalar ile ortak bölümler arasındaki ayrımlar, genel olarak herhangi bir evrimini engeller. Bu nedenle, büyük kat mülkiyeti gruplarının yeniden düzenlenmesi genellikle imkânsızdır. Aynı gözlem üzerine, Grenelle de l'Environnement'ın “mevcut binalar” çalışma grubu, binaların termal tadilatını kolaylaştırmak için “ortak çıkarların özel işleri” kavramını yasalaştırmayı planlıyor mu?

Zor durumdaki apartmanlar

Zorluklar bir kat mülkiyetinde yoğunlaştığında, Fransız hukukunda kat mülkiyeti iflası diye bir şey olmamasına rağmen (madde 29-6), iflasa benzer bir duruma düşebilir (madde 29-6). kodu). Kat mülkiyeti için zorlukların nedenleri çeşitli olabilir: en çok çözücü sahiplerinin daha az çözücü sahipleri lehine ayrılması (üretim fenomeni, yerel konut piyasasında düşüş, kötü yönetilen emlak programı, vb.), felaket (yangın, istikrar sorunu oluşturma , yaşlanma vb.), artan maliyetler (enerji vb.), çevre sorunu (kentsel çevre, bir sıkıntının oluşması vb.), kötü yönetim, "uyku tüccarlarının" gelişi (endişe duymadan kısa vadeli kiralama karlılığı arayan ev sahipleri varlık değerlemesi için), vb. Bu bozulma faktörleri birbirleriyle birleşebilir.

Ortak mülkiyet daha sonra bir zorluklar sarmalına girebilir: ödenmemiş ücretler yetersiz bakıma ve dolayısıyla binanın bozulmasına yol açar, bu da gayrimenkulün değer kaybetmesine ve ödeme gücü olan alıcıların ve "patrimonyal" yatırımcıların çıkar için ayrılmasına yol açar. mülk sahiplerinin.' Fakir alıcılar ve/veya uyku tüccarları, ödenmeyen ücretlerde artışa yol açıyor vb.

Müşterek mülkiyet olgusunun güçlükle gelişmesi, kamu otoritelerini bu rejime uyarlamanın yollarını düşünmeye sevk etmiştir. Yasa koyucu, onun yerine neyin geçebileceğini tasavvur etmekte güçlük çektiği bir kanunu temelden değiştirmekte tereddüt etse bile, bu uyarlama hareketi son yıllarda güçlendi (1996'dan bu yana ondan fazla kanun 1965 metnini değiştirdi, neredeyse öncekinden daha fazla. 30 yıl).

Benzer şekilde, kamu yetkilileri uzun süredir kendi sorumlulukları olarak görmedikleri özel bir parka müdahale etmemeye özendirilmişlerdir. Clichy-sous-Bois ve Montfermeil'de (2005 isyanlarının başladığı yer) veya Villiers-le-Bel, Sevran, vb. gibi büyük kat mülkiyeti komplekslerinin ciddi sürüklenmesine tanık olmak zorunda kaldık. böylece, gecikmeli olarak, sorun dikkate alınır ve ortak mülkiyete bir kamu müdahalesinin meşruiyeti tanınır. Ayrıca, ancak 1994 yılından itibaren, 1965 yasasından neredeyse 30 yıl sonra, kamu yetkilileri ortak mülkiyetin zorluklarını hafifletmeye yönelik bir dizi önlem uygulamaya koymuştur: OPAH zor durumdaki ortak mülkiyet (1994), geçici yönetim ( 1994), koruma planı (1996), eksiklik (2003, 2009'da değiştirildi), özel temsilci (2009). Bununla birlikte, bu cihazlar "parça parça" olarak tesis edildi ve hala birbirleriyle zayıf bir şekilde koordine edildi ve çoğunlukla çok az kullanıldı.

Kat mülkiyetindeki zorluklarla başa çıkmak için önlemler

İki tür cihaz ayırt edilebilir:

1- yargı mekanizmaları: sevk edildikten sonra yargıç tarafından başlatılır. Bunlar, geçici yönetim, geçici temsilci ve temerrüttür (ikinci durumda, hakime başvurma olasılığı ya yerel kamu makamlarıyla sınırlıdır ya da onların anlaşmasına bağlıdır);

2- İdari mekanizmalar: kamu otoriteleri tarafından başlatılır. Bunlar, Zorluk Halindeki Ortaklığın OPAH'ı ve koruma planıdır.

Bu önlemler esasen tedavi amaçlıdır (kanıtlanmış zorluklarla başa çıkmayı amaçlarlar) , 2009'da tanıtılan geçici vekil önlem , zorlukları önleme fikrine yönelse bile. Bu ikinci cihaz aynı zamanda otomatik olarak uygulanabilen (kanun tarafından belirlenen varsayılan eşik) tek cihazdır, diğer cihazların uygulanması ise duruma bağlı olarak hakimin veya kamu makamlarının takdirindedir. Bunlar ya teşvik edicidir (yönetim organlarının ayrıcalıklarında değişiklik yapılmaz) ya da zorlayıcıdır (geçici yönetim ve eksiklik).

Aşağıdaki cihazların açıklaması, ciddi zorluklar ortaya çıkmadan önce önlem alınmasından en ciddi vakaların tedavisine kadar ele alınması amaçlanan zorluklara göre artan bir sırayla verilmiştir. Ancak, bu sınıflandırma dikkatliliğe tabidir. Tedbirler koordineli bir şekilde oluşturulmadığından ve uygulanması çeşitli inisiyatiflere dayandığından, uygulamada bu düzen sıklıkla sorgulanmaktadır. Ayrıca, aynı ortak mülkiyet için, birkaç mekanizma bir arada var olabilir (örneğin, kamu makamlarının inisiyatifinde bir koruma planı ve hakimin inisiyatifinde bir geçici idare, mütevelli veya ortak sahipler tarafından el konulabilir).

Geçici Görev  :

  • Prosedür kanunla kurulan n o  arasında 2009-32325 Mart 2009 konut seferberliği ve dışlanmaya karşı mücadele
  • İlgili davalar: Hesapların kapanması sırasında ödenmemiş borçlar Madde 14-1 ve 14-2 kapsamında ödenmesi gereken meblağların %25'ine ulaştığında (cari harcamalar ve işler)
  • İlke: gecikmiş borçlar çok önemliyse, yargıç , üç ay içinde (yenilenebilir) bir rapor hazırlayan, tavsiyelerde bulunan ve arabuluculuk veya müzakere eylemleri yapan geçici bir temsilci atar . Öneriler genel kurul gündemine alınır. Bu son yükümlülük ve masrafların ödenmesi dışında, prosedür bir teşviktir ve ortak mülkiyetin yönetim organlarının imtiyazlarını değiştirmez.
  • Prosedür: hakim, mütevelli heyeti tarafından veya bir ay boyunca hareketsiz kalırsa, ortak sahipler (oy haklarının en az %15'i) veya ortak mülkiyetin ödenmemiş tedarikçileri tarafından yönlendirilir. Özel temsilciyi atar . Temsilcinin raporu sendikaya, birlik konseyine, belediye başkanına veya belediyeler arası dernek başkanına ve valiye gönderilir. Mütevelli heyeti, bu raporun uygulanması için gerekli olan karar taslaklarını bir sonraki genel kurul toplantısının gündemine alır.
  • Finansman: özel bir kamu finansmanı bulunmamaktadır. Maliyet, hakim tarafından ortak mülkiyet ve mütevelli veya uygun olduğunda, onu ele geçiren alacaklılar arasında bölünür.

Zor durumdaki ortak mülkiyetin OPAH'ı (veya OPAH Ortak sahipliğinin veya bozulmuş ortak sahipliğin OPAH'ı):

  • Genelge ile belirlenen prosedür 7 Temmuz 1994İskan Bakanlığı ve Sosyal İşler, Sağlık ve Şehir Bakanlığı'nın ciddi teknik, sosyal ve mali zorluklara sahip kat mülkiyeti kompleksleriyle ilgili OPAH'lar hakkında. Programlı konut iyileştirme faaliyetleri (OPAH) ile ilgili İnşaat ve Konut Kanunu'nun L.303-1 maddesi çerçevesinde.
  • İlgili davalar: Genelge, "ciddi teknik, sosyal ve mali zorluklar" vakalarını kapsamaktadır. Uygulamada, prosedür kanıtlanmış zorluklarla ilgilidir, ancak genellikle koruma önlemi planından daha az ciddidir.
  • İlke: Zorluk arz eden bir dizi kat mülkiyetinde, bir yerel makam, Devletin yardımıyla bu kat mülkiyetlerini düzeltmek için bir ekip ve gerekli finansmanı sağlar. Prosedür teşvik edicidir ve ortak mülkiyetin yönetim organlarının imtiyazlarını değiştirmez.
  • Prosedür: İlk olarak, yerel makam tarafından bir teşhis yapılır. Teşhisin ardından Devlet, ANAH ve toplum arasında öngörülen önlemleri belirleyen bir anlaşma imzalanır. Operasyon 5 yıl sürer. Projeyi izlemek ve canlandırmak için yerel yönetim tarafından (yönetim altında veya daha genel olarak bir kamu sözleşmesiyle) belirli bir operasyon ekibi işe alınır. Bu ekip, devre mülklerin iyileşmelerine yardımcı olur.
  • Finansman: mühendislik ve işler için özel devlet finansmanı (duruma göre ANAH veya ANRU) sağlanır. Caisse des Dépôts et Consignations, yerel yetkililer veya %1 konuttan ortak finansman mevcut olabilir.

Geçici yönetim:

  • Prosedür kanunla kurulan n o  içinde 94-62421 Temmuz 1994 2000 (SRU yasası), 2003 (Borloo yasası) ve 2009'da (Boutin yasası) değiştirilmiştir.
  • Yasa yüceltilen n o  içinde 65-55710 Temmuz 1965 Madde 29-1 ila 29-6'da inşa edilen binaların ortak mülkiyet statüsünün belirlenmesi.
  • İlgili davalar: "Ortak malik sendikasının mali dengesi ciddi şekilde tehlikeye girerse veya sendika binanın korunmasını sağlayamıyorsa" (mad. 29-1)
  • İlke: Hâkim, geçici bir yönetici tayin eder ve ona mütevelli heyetinin yetkilerini ve ortak mülkiyeti düzeltme görevi ile genel kurul ve birlik meclisinin yetkilerinin tamamını veya bir kısmını verir. Bir görüntü, 1965 yasasının doğrudan demokrasisini geçici yöneticinin mutlak diktatörlüğü ile değiştirdiğimizi söylemekten ibarettir.
  • Prosedür: Yönlendirme, ortaklar (oy haklarının en az %15'i), mütevelli veya savcı tarafından yapılır. Yargıç, geçici yöneticinin görevini, süresini (en az 1 yıl) ve yetkilerinin kapsamını (genel olarak binayı elden çıkarma hariç tüm yetkileri) belirler. Yönetici, 6 ay içinde bir ara rapor sunmalıdır (görevinin geçici bir görevi takip ettiği durumlar hariç ). Yönetici, hakimin emriyle verilen yetkilere ek olarak, hakimden sendika aleyhine davanın durdurulmasını veya ortak mülkiyetin bölünmesini isteyebilir.
  • Finansman: mühendislik ve işler için özel devlet finansmanı (duruma göre ANAH veya ANRU) sağlanır. Caisse des Dépôts et Consignations, yerel yetkililer veya %1 konuttan ortak finansman mevcut olabilir. Bina koruma planında ve OPAH müşterek mülkiyetinde olduğunda bunlar daha önemlidir.

Yedek plan:

  • Prosedür kanunla kurulan n o  içinde 96-98714 Kasım 1996Şehir için uyaran paktı uygulanmasıyla ilgili ve Kanunla değişik n o  arasında 2000-120813 Aralık 2000 Kentsel dayanışma ve yenilenme ile ilgili.
  • Yapı ve konut kodunun L615-1 ila L615-5 maddelerinde kodlanmıştır (ayrıca düzenleyici kısım için aynı kodun R615-1 ve devamındaki maddeler).
  • İlgili davalar: metinler tarafından tanımlanmazlar, ancak yasada belirtilen sorunların doğası, hantal prosedür ve kamu finansmanının miktarı, uygulamada, bu prosedürün özel olarak ayrılmasına neden olmuştur. önemli zorluklar vakaları.
  • İlke: Bu, ortak mülkiyetin yönetim organlarının yetkilerini hiçbir şekilde “yerleşiklerin ve kullanıcıların yaşam ortamını iyileştirmeyi amaçlayan bir koruma planı” etrafında değiştirmeyen bir teşvik prosedürüdür. Alınacak tüm önlemleri sıralayan bu korunma planı 5 yıl süreyle uygulanmaktadır.
  • Prosedür: bir ilk valilik kararnamesi, başta ortak mülkiyetin temsilcileri olmak üzere, kamu yetkililerinin ve özel ortakların temsil edildiği bir komisyon atar. Bu komisyon bir koruma planı hazırlar. İkinci olarak, koruma önlemi planı ikinci bir valilik kararnamesiyle onaylanır ve 5 yıl süreyle uygulanır (2000 tarihli SRU kanunundan 2 yıl önce). Önlemler şunlarla ilgilidir: idari yapılar; kamu tesislerinin durumu; işler; yolcular için eğitim ve bilgi; eşlik eden önlemler.
  • Finansman: Devletten (duruma bağlı olarak ANAH veya ANRU), kat mülkiyeti OPAH'ından daha büyük olan özel finansman, mühendislik ve işler için sağlanır. Caisse des Dépôts et Consignations, yerel yetkililer veya %1 konuttan ortak finansman mevcut olabilir.

Eksiklik:

  • Prosedür kanunla kurulan n o  arasında 2003-7101 st Ağustos 2003rehberlik ve planlama şehir ve kentsel yenilenme için ve ağır Kanunla değişik n o  arasında 2009-32325 Mart 2009 konut seferberliği ve dışlanmaya karşı mücadele
  • İnşaat ve Konut Kanunu'nun L615-6, L615-7 ve L615-8 maddelerinde kodlanmıştır.
  • İlgili dava: Binanın "ciddi mali veya yönetimsel zorluklar ve yapılacak işin önemi nedeniyle binanın korunmasını veya bina sakinlerinin güvenliğini sağlayamaması" .
  • İlke: Zorlukların ciddiyeti, ortak mülkiyetin varlığına son vererek ortak kamulaştırma yasasının aşağılayıcı bir şekilde kamulaştırılmasını haklı çıkarır. Neredeyse kat mülkiyetinin “tasfiyesi”.
  • Usul: Belediye başkanı veya belediyeler arası dernek başkanı, bilirkişilik yaptıktan sonra ortak mülkiyetin eksikliğini ilan edebilecek hakimi tutuklayabilir. Bu kararın ardından bina veya binalar, kamulaştırma hakkından ayrılan koşullarda kamulaştırılır (2009 değişiklikleri). Aslında usul basitleştirilmiştir ve kamu yararı (kamu soruşturması yapılmadan) yalnızca hakimin emri ve basitleştirilmiş proje ile elde edilmiştir. Basitleştirilmiş proje, konut veya diğer amaçlar için rehabilitasyon veya tamamen veya kısmen yıkım sağlar. Daha sonra kamulaştırma, örf ve adet hukukuna benzer bir şekilde gerçekleşir (kamu yararı beyanı kararı, devredilebilirlik kararı, maliklerin tazmini vb.).
  • Finansman: Devletten özel finansman (duruma göre ANAH veya ANRU) planlanmaktadır. Caisse des Dépôts et Consignations, yerel yetkililer ve %1 konuttan ortak finansman mevcut olabilir.

Referanslar

  1. 1 Ocak 2018 tarihli konut stokunun konut tipine ve kentsel birim kesitine göre dağılımı [1]
  2. "  Yeni bir kat mülkiyeti yöneticisi için potansiyel test  "
  3. Belirtilmelidir ki, "6 ila 37, 41-1 ila 42 ve 46'ncı maddelerdeki hükümlere aykırı olan tüm hükümler ile bunların uygulanmasına ilişkin kararnamenin hükümleri yazılmamış sayılır" (Kanun madde 43), yani bu hükümlerin kamu düzenine ait olduğunu ve sözleşme ile feragat edilemeyeceğini söylemektir .
  4. Fransa'da kat mülkiyeti ücretleri ( çevrimiçi okuyun )
  5. [2]
  6. "  Kınamak ve elektrikli araba: çok zor olmayan bir birlikte yaşama  " , Juste Du Neuf, Montreal'deki Daireler ,4 Kasım 2014
  7. Lefeuvre MP, "  Bir kamu eylemi alanının yapılandırılması: bozulmuş ortak mülkiyete kamu müdahalesi  ", Sociologie du travail , n o  52 (1),2010, s.87-103.
  8. Lefeuvre Milletvekili, Zor durumda ortak mülkiyet: bir güven yapısının iflası , La Tour d'Aigue, Editions de l'Aube,1999
  9. Le Garrec S., Büyük bir kat mülkiyeti kompleksinin yıkımı: bir yönetim sorununa kentsel bir yanıt mı? : les Bosquets in Montfermeil (93) , Créteil, F. Drosso ve C. Lelévrier gözetiminde Şehircilik ve Kalkınma alanında doktora tezi, Institut d'Urbanisme de Paris, Université Paris-Est,2010, 595  s.

Şuna da bakın: