Tıkalı | Ticaret Yasası |
---|
Şimdiki versiyonu | 18 Haziran 2014 |
---|
Bu makalede incelenen ticari kira, münhasıran, o tarihten bu yana tamamlanmış veya yenilenmiş olanla ilgilidir. 1 st Eylül 2014kararnamesinin uygulanmasında 3 Kasım 2014ID Avrupa Mevzuatı altında listelenmiştir ( Avrupa Mevzuatı Tanımlayıcısı, ELI) .
Dan beri 1 st Ocak 2020Medeni hukuk konularında, ticari kiralamalarla ilgili tüm sorular için bir avukata başvurmak zorunludur (revize edilmiş veya yenilenmiş kira sözleşmesinin fiyatının belirlenmesine ilişkin anlaşmazlıklar için aynıdır). Bu konuda tarafların bu nedenle mahkeme önünde bir avukat tutması gerekmektedir . Bu ilke, 2019-1333 sayılı Kararnamenin 4.11 Aralık 2019 sivil prosedürde reform.
Bunlar genellikle giyilen aşamaları şu şekildedir çatışma çözümü ve arabuluculuk, uzlaşma , bir koşulunun uygulandığı tahkim , bir tahkim maddesi , bir commissoire pakt . İyiliksever Mahkeme bu çetrefilli soruyu şu şekilde kararlaştırdı: " Ve tarafların herhangi bir yasal işlemden önce anlaşmazlığı noterler odası başkanı tarafından atanacak bir uzlaştırıcıya sunmaya karar verdiği hükmün , Hâkime getirilen kabuledilemezlik iddiası ve bu zorunlu önceki uzlaştırma prosedürüne saygı gösterilmediği için Temyiz Mahkemesi, bu yargılamanın tamamlanmamasına dayanan gerekçenin dışında, başvurularda haklı olduğunu beyan etmiştir. kabul edilemez ” .
Arabuluculuk medeni usul kanunun 131-1'den 131-5'e kadar olan maddelerinden kaynaklanmaktadır .
Bölgesel olarak yetkili yargı alanı, binanın bulunduğu yerin yetkisidir ; ratione loci yeterliliğinden bahsediyoruz.
Malzemeye bağlı olarakGelen ticari kiralama hukuku , ticari kiralamaların tüzüğünün uygulanmasına ilişkin anlaşmazlıklar yetki alanına giren adliyeye (veya uzman odasının):
"I. - Medeni hukuk davalarında, L. 211-9-3 maddesine dayanarak özel olarak atanan mahkemeler, tüm departmanda veya L.221-9-3. Maddenin III. aşağıdaki alanlardan bir veya daha fazlasından iki departman: 2 ° Ticaret Kanunun L. 145-1 ila L. 145-60 maddelerine dayanan ticari kiralamalara ilişkin davalar; " ,
Örnekler olarak
Praetorian estoppel teorisinin uygulanmasında, hiç kimsenin bir başkasının aleyhine kendisiyle çelişemeyeceği bir ilke vardır. Böylece, yasal atasözü burada tüm gücünü bulur: "kabul edilmeyen venire contra factum proprium " ve bu, tutarlılık ilkesinin basit bir şekilde uygulanmasıyla. Başkalarının zararına Çelişki, aynı usul sette, düşmanı yanıltabilecek ve yazının anlamı dahilinde kabul edilemezlik sona gerektirir 122 arasında medeni usul kodu .
Nitekim, üç yıllık süre için verilen iznin Ticaret Kanunu'nun L145-9 . demek onun kutsal yazılarına aykırıdır.
Bu yaptırım fiilen mağdura iyi niyet ihlalinin neden olduğu zarar için tazminat hakkı verilmesine yol açar , bu da davacının veya ortak sözleşme tarafının ani tutum değişikliğiyle gerçekleşir.
Olmayan performans istisna makalesinden sonuçları 1219 Medeni Kanunu'nun: Diğer çalışmazsa “Bir parti, bunun nedeni olmasına rağmen borcunu yerine getirmesini reddedebilir onun ve bu sigara performans ciddi yeterli olmadığını. " . Gerçekte sulh hakimi, kiralayanın ihlalinin ciddiyetinin yokluğuna (ya da olmamasına) dikkat etmesi gerektiğinden, ciddiyet kriteri esastır.
Örnekler olarak
Butlan istisnası bu bir yürütülmesi eğiliminde olacak bir yasal işlem savunma sözleşme Geçersizlik karşı amaçlamaktadır. Atasözüne göre quae temporalia sunt ad agendum perpetua sunt, ad excipiendum, hükümsüzlükteki eylemden farklı olarak, hükümsüzlük istisnası kalıcıdır.
Hükümsüzlük istisnası, yalnızca henüz yerine getirilmemiş bir hukuki işlemin yerine getirilmesi talebini iptal etmek için başvurulabilir; Şu anda Medeni Kanunun 1185. maddesi ile belirlenen ilke , şartları şu şekildedir: "Herhangi bir performans almamış bir sözleşmeyle ilgiliyse, hükümsüzlük istisnası öngörülmemiştir." "
Örnekler olarak
Medeni Kanunun 1343-2 . Maddesi hükümlerine göre, en az bir tam yıl için vadesi gelen tahakkuk eden faiz, sözleşmenin öngörmesi veya bir mahkeme kararının belirtmesi halinde faiz üretir.
Örnekler olarakKira sözleşmesinin ihlali durumunda yaptırım çoğu durumda fesih veya / veya yenilemeyi reddetmedir, ancak uygulanamazlık davası yaygın bir uygulamadır.
Örnekler olarak
Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 808. Maddesi uyarınca , ödeme emirlerinin geçerliliğine ilişkin ciddi bir uyuşmazlığın varlığına dayanan itiraz, bir usul istisnası değil, yargıç yetkilerini engelleme ihtimali olan bir savunma teşkil etmektedir.
Özet yargıç tazminat ödenmesini sipariş olmayabilir sadece bir hüküm verilebilir; gerçekte, yalnızca nihai tutara karşılık bir hüküm tahsis edebilen yargıç huzurunda tazminat ödenmesi talebi kabul edilemez.
Özet hâkim, rahatsızlıkların kaynağının ne kiracının iş performansından ne de kendisine atfedilebilecek bir bakım eksikliğinden kaynaklandığını tespit eden bir adli bilirkişi raporu durumunda, söz konusu kiracının Bu tarihten itibaren kira ve ücretlerin ödenmesinin geriye dönük olarak askıya alınması talebinde ciddi bir anlaşmazlık olmaması için yerine getirmeme istisnasından yararlanma hakkı.
Kiracının şikayeti olduğu anda, kiralanan yerin adresinde kiracıya yapılan çağrı geçersizdir, kira sözleşmesi ise tarafların adresi belirtilen konutlarında ikametgahlarını seçmelerini şart koşmuştur.
Medeni Kanunun 2232. maddesinin uygulanmasında : “Reçetenin başlangıç noktasının ertelenmesi, askıya alınması veya kesilmesi, soyu tükenen reçete süresini hakkın doğduğu günden itibaren yirmi yılı aşan bir süre uzatamaz. . "
Bienal reçetesiTicaret Kanunu'nun L145-60 . Maddesi uyarınca, tüzüğün uygulanmasında ifa edilecek tüm işlemler iki yıl süreyle; Of kursu, reçete eşitlik reddetmek olacağını sonuçlara yol olamaz! Justinian kanununa göre reçete " impium praesidium" olacaktır .
Örnekler olarak
Bir hata, dolandırıcılık veya şiddet imparatorluğu altında yapılacak olan kira sözleşmesi geçersizdir ancak bu iptali mahkemede talep etmek kusurun mağduruna kalmıştır. Rızadaki kusurlar için hükümsüzlük davası açma süresi beş yıldır. Hükümsüz eylemin mağdurunun onayı da her zaman sunulur, ancak kusurun sona ermesi gerekir; teyidin varsayılmadığı belirtiliyor.
Atasözü " quae temporalia sunt reklam agendum perpetua sunt reklam excipiendum " amaçları yerine getirilmesi Buna göre kanunun noktasını yerleşmek için sınırlama döneminde sadece savunma bir istisna oluşturmamasını hakkı butlan ama hiçbir şekilde harekete söndürür. Herhangi birine ana eylem.
Bununla birlikte, istisna hakkı süreklidir, ancak diğer taraf her zaman bitişik kuralı kullanabilir; buna göre istisna, yalnızca henüz yerine getirilmemiş bir yasal eylemin icra talebini iptal etmek için çağrılabilir . Bu dikenli noktada, doktrin saklı tutulmuştur, çünkü aslında kiralama, tarafların her biri için zaman içinde kademeli ve parçalanmış hizmetlere yol açan ardışık bir performans sözleşmesidir .
Örnekler olarakReçete yazma kaçınılmaz bir eylem değildir ve bu nedenle kesilebilir veya askıya alınabilir. Bir kesinti olması durumunda, kesintiye uğratan eylem tarihinden itibaren yeni bir dönem yeniden işlemeye başlar. Süspansiyon daha nadirdir.
Örneğin, kiraya verenin dolandırıcılığı, zamanaşımı süresini askıya alma etkisine sahiptir ; aslında yasal bir ilke haline gelen Fraus omnia corrumpit atasözünün uygulanmasıdır.
Geri alınamaz hale gelen bir mahkeme kararının icrasında meblağlar ödendiğinde , fazla ödemenin geri alınması hariç tutulur; ancak, sonradan meydana gelen olaylar mahkemede önceden tanınan durumu değiştirdiğinde, kesinleşmiş yargı yetkisine karşı çıkılamaz.
Üç yıllık sürenin bitiminde feshi yasaklayan herhangi bir madde , Ticaret Kanunu'nun L145-15 . Maddesinin uygulanmasında yazılmamış sayılır . Böylelikle, kanun hükümsüzlüğü yazılı olmayan ile değiştirmiş olup, kanunla ilgili bir maddenin geçerliliğine itiraz etmeyi amaçlayan eylemlerin artık iki yıllık zamanaşımı konusu olmayacağı sonucuna varmaktadır.
Prensip olarak, iki yıllık bir zamanaşımı süresine tabi olan hükümsüzlük davasının aksine, yazılı olmadığı kabul edilen bir maddeyi beyan etme eğiliminde olan bir işlem, uygulanamaz.
Ayrıca, sözleşmenin imzalanmasından sonra bile, sözleşmenin dışında yer alan maddenin "yazılı olmayan niteliğinden" feragat etmek mümkün değildir.
Bu, hükümsüzlüğe başvurma hakkı elde edildikten ve feragat kesinleştikten sonra ortaya çıktığı anda sözleşmeden doğan feragat konusu olabilecek hükümsüz hükmüyle önemli bir farktır .
Ne zaman mübaşir o hizmetin eylemlerine gösterir ikametgah komşuları tarafından onaylandıktan hizmet eylemi düzenlidir.
Macron yasası n o arasında 2014-62618 Haziran 2014Teminat ikamesinin kapsamını genişletmiş, ancak aynı zamanda , kiracı şirketin yeniden yapılanma işlemlerinin transferini (veya fonun katkısını ) ayıran ticari kanunun L145-16 al. 3 maddesinin ifadesini açıklığa kavuşturmuştur . bu hakkın kira sözleşmesine aktarılmasını gerektirir .
Metin mahkemeye yönlendirmeye açık bir atıfta bulunur: "Bir devir durumunda veya ikinci fıkrada belirtilen durumlarda, garanti yükümlülüğü artık sözleşme hükümlerine göre yerine getirilemezse, mahkeme, yeterli gördüğü garantileri ikame etmek. "
Taraflardan herhangi birinin inisiyatifiyle mahkemeden teminatların ikame edilmesi talep edilebilir ve bu talebin yerine getirilmesi için herhangi bir süre sınırı yoktur.
Bu ikameye karar verecek olan karar, söz konusu teminatı sağlayamayan devralan için bağlayıcı olacak, sözleşmeden doğan garanti yükümlülüğünün ciddi ihlali nedeniyle kira sözleşmesinin feshedildiğini görecektir.
Hiçbir metin , icra hakiminin ticari kiralamalarda zaman sınırı koymasına izin vermez, bu nedenle, zaman sınırlamaları vermeyi reddetme konusunda takdir yetkisine sahiptir. Öte yandan, bir sürenin tanınması, yargıçların egemen gücüne girer ve kesin bir motivasyonla sınırlandırılır.
Ayrıcalığını kullanmak için, kiraya veren , mobilya hakkını korumak için öncelikle ihtiyati tedbirler almalıdır . Bu ayrıcalık ona ipotekli mobilyanın satış fiyatı üzerinde imtiyazlı bir hak verir, ancak alıkoyma hakkından yararlanamaz.
Sivil İnfaz Usulü Kanununun 511-1. Maddesi uyarınca , alacaklı icra edilebilir bir tapu talep ettiğinde hâkimin ön izni gerekli değildir, icra edilemez bir mahkeme kararı ..... veya kira ise ödenmemiş olarak kalır. (mülkün kira yazılı bir sözleşme sonucudur kira ile sivil kira , ticari kiralama ....).
Tahliye kuralları kiracının arasında L.451-1 için Makaleler L.411-1 görünür İnşaat İcra Usul Kanunu . 92-755 sayılı kararname ile öngörülen başvuru yöntemleri31 Temmuz 1992 aynı Kod'un R 411-1 ve devamı maddelerinde kodlanmıştır.
Başvurucunun Sivil İcra Usulleri Kanununun L.111-10. Maddesine dayanarak sorumlu olduğunu söylemek için, karar yanlış bir şekilde zorla infazı kendi riski altında gerçekleştirdiğine hükmetti. Ve özet olarak verilen bir kararın tehlikeleri Esas hakkında hüküm vermeyen geçici bir temelde icra edilebilir bir tapu oluşturan yargılamalar, oysa infaz edilen bir kararın temyizi, özet yargılama konusunda verilip verilmediğine bakılmaksızın, yalnızca tazminata yol açabilir.
Toplu işlemlerin açılması , kira sözleşmesinin belirli maddelerini (karar, dayanışma vb.), Tarafların iradesinin ifadesini ihlal ettiği için Statü açısından sonuçsuz değildir. Ticaret Kanunun iki metni esas olarak ilgilidir: L622-13 , I ve II. Ve L622-14 . 1 st bu metinler kira ve ikinci olmak üzere, genel olarak sözleşmelerin devamı ile ilgilidir , belirli sonlandırma bölgesinin ticari kiralama .
Toplu yargılamanın açılması fiilen kira sözleşmesinin feshi ile sonuçlanmaz. Nitekim, kiracı tarafından fesih prosedürü başlatılmasına rağmen kiracı faaliyetine devam eder; Kira sözleşmesine konulan herhangi bir aksi hüküm yazılmamış sayılacaktır.
Sadece prosedürün açılması nedeniyle borçlunun haklarını azaltarak veya yükümlülüklerini ağırlaştırarak mevcut bir sözleşmenin devamına ilişkin koşulları değiştirecek herhangi bir hüküm yasaktır.
Açıktır ki, kiraların ilgili prosedüre bağlı olarak bir fark ile kira sözleşmesinin maddelerine göre ödenmesi gerekir:
Kira sözleşmesinin diğer koşullarına gelince, bunlara sıkı sıkıya uyulmalıdır; alt örnek, varış yerine saygı, ücretlerin ödenmesi, çalışma maddeleri ...
Yönetici veya tasfiye memurunun , özellikle vadesi gelen veya düşecek kiraları ödemek için gerekli paraya sahip olmadıklarında, kira kontratını her zaman sebepsiz feshetme yetkisine sahip oldukları unutulmamalıdır .
Kiraya verene gelince , kiralamanın sona ermesini talep edebilir, ancak koruma ve yeniden düzenleme ile adli tasfiye arasında bir ayrım yapılması tavsiye edilir .
Destek olmakYedekleme ve kurtarmada sonlandırma .
Yasal tazminatYedekleme ve kurtarmada sonlandırma .
Adli tasfiyeAdli tasfiye hususlarında fesih .
UzantıBir SARL'nin adli tasfiyesinin, kendisine kiralık mülk veren bir SCI'ye genişletilmesi, aralarındaki anormal mali ilişkilerin varlığı ile haklı çıkarılır.
Örnekler olarak
Ücret sözleşmesi konusunda, şirket ile kiraya veren arasındaki uyuşmazlığa son vermek için müzakereye katılan avukat, yazılı bir anlaşma olmamasına rağmen, şirketin cevap vermesi durumunda sonuç ücreti alma hakkına sahiptir. avukattan aldığı ücretle ilgili iki mektup, sonuç ücretinin ödenmesini önerdi; Bu olgusal unsurlardan, ücretin hakiminin ücretin değerlendirmesine yol açması gereken miktarla ilgili bir anlaşmazlığa rağmen, böyle bir ücretin ilkesine ilişkin bir anlaşmanın varlığı olduğu sonucuna varılmıştır.
Yasal temsilci Yargıç Komiserİdare veya tasfiye memurunun, alındı belgesi ile birlikte iadeli taahhütlü mektupla kiralayanı bilgilendirmek suretiyle kira sözleşmesinin feshine karar verebileceği belirtildi. Fesih, hâkim-komiserin iznini almaya gerek olmaksızın, mektubun alındığı tarihte gerçekleşir.
Kira sözleşmesinin feshinin tanınmasıÜç aylık bir sürenin sonunda, fesih davası kiralayan tarafından başlatılabilir. Söz konusu 3 aylık süre, müteakip bir tasfiye kararına bakılmaksızın, toplu yargılamanın başlama kararından itibaren başlar. Bu son tarih, celplerin verilmesi için geçerli olarak anlaşılmalıdır; bu nedenle, hiçbir şey, kiralayanın belirtilen süre içinde ödeme emri vermesini engellemez.
Yargıç-komiser sanat esasına göre tutuklandığında. L 622-14, 2 ° ticari kod (koruma için) ve teknik referans olarak. L 631-14, diğerleri. 1, (alıcılık için). Kira sözleşmesinin otomatik olarak feshedilmesine ilişkin bir talep durumunda, bu prosedür, Ticaret Kanunu'nun L 145-41. maddesinin uygulanmasında, öngörülen fesih maddesinin kira sözleşmesine kaydedilmesine yönelik olandan farklıdır. Sonuç olarak, bu otomatik fesih için tek onay talep eden kiraya verenin, Ticaret Kanunu'nun L 145-41. Maddesinin gerektirdiği ödeme emrini vermesi gerekmez.
Yolcunun tahliyesiHakim Komiser de onun tarihe kadar kira kontratının sona ermesiyle kaydetmek için kendi güçleri vardır, ama ne tahliye sipariş ne de, hatta geçici olarak, doluluk ödeneğinin ödeme lanetliyebiliyorsunuz. Mahkemenin sınır dışı edilmesine ilişkin Tribunal de grande örneğindeki celp, tazminat ödemesini, özellikle de sınır dışı etme hakkını elde etmek için hakimin komiserinin emrini takip etmelidir.
BaşvuruYargıç-komiserin karar emri temyiz konusu olabilir, ancak bu, borçlunun bir varlığının ( kira hakkı ) karşılıklı mutabakatıyla satışına yetki vermesi 'rücu hakkı yoktur ve bu nedenle Res judicata'nın gücünü elde etmişse, ancak teklifinin şartlarına bağlı olabilen vekil, yine de satış sözleşmesini imzalamayı reddedebilir ve meşru bir gerekçe ile bulunduğu koşulların yerine getirilmemesine dayandırılabilir. teklifini karşılayabiliyor.
Bir teknisyenin atanmasıHarekete geçme emrini takiben fesih ihbarı davası açılması halinde ve Ticaret Kanunu'nun L621-9 . Maddesinin uygulanmasında , bir teknisyen atanması gerektiğinde, hakim-komiser bir görev göz önünde bulundurularak devam edebilir. Bununla birlikte, bu metnin 2. paragrafına göre emanet edilen misyon , medeni usul kanununa göre gelen bir adli bilirkişi raporu değildir, ancak en azından asgari düzeyde çelişkiye saygı duyulması gerekecektir; Yüksek Mahkeme, bu metnin çekişmeli yargılama ilkesini göz ardı etmediğine karar vermiştir.
Tabii ki, teknisyenin raporunun çelişkili bir şekilde hazırlanması gerekmiyorsa, daha sonraki bir işlemde kullanılması durumunda olması gerekir.
Ticaret Kanununun L811-1 Maddesi , alıcının, şahsen kendisine düşen görevlerin tamamını veya bir kısmını mahkeme başkanının izniyle, görevlendirdiği üçüncü kişiye ödediği ücretin karşılığını vermekle yükümlüdür.
Örnekler olarak
Kamu gücüne başvurma yetkisinin bulunmaması durumunda, kiralayan, yalnızca Devletin sorumluluğunu sorgulama hakkına sahip olacaktır.
Örnekler olarak
Genel bir kural olarak, yalnızca kamu gücünün talep etmesinden sonraki iki aylık sürenin sonunda devreye girer; bu sürenin sona ermesi, söz konusu talebi reddeden örtük bir karar doğuracaktır.
Örnekler olarak