Ticari binaların kira değeri , bir mülkün kiralanmasından elde edilebilecek gelire göre belirlenir . Kiranın kendisini değil, aynı zamanda pas-de-porte'yi de hesaba katar .
Bu makalede incelenen ticari kira, münhasıran, o tarihten bu yana tamamlanmış veya yenilenmiş olanla ilgilidir. 1 st Eylül 2014ID Avrupa Mevzuatı altında listelenmiştir ( Avrupa Mevzuatı Tanımlayıcısı, ELI) .
Ticari tesislerin kira değeri (Fransız hukuku)Tıkalı | Ticaret Yasası |
---|
Şimdiki versiyonu | 18 Haziran 2014 |
---|
Dan beri 1 st Ocak 2020Medeni hukuk konularında, ticari kiralamalarla ilgili tüm sorular için bir avukata başvurmak zorunludur (revize edilmiş veya yenilenmiş kira sözleşmesinin fiyatının belirlenmesine ilişkin anlaşmazlıklar için aynıdır).
Terim, çoğunlukla kiralama konusu olan binalar ( arazi veya binalar ) için kullanılır . Profesör Monéger'in vurguladığı gibi, "bir tane değil, kira değerleri var" . Dolayısıyla bu çalışma , ticari kiralama statüsünün temel taşını oluşturan bu kavramı hem kira revizyonu hem de kira yenileme açısından incelemeyi amaçlamaktadır .
Asliye mahkemeleri, kendilerine en uygun görünen yöntemi benimseyerek ticari binaların kira bedelini belirleme konusunda egemen yetkiye sahiptir ve sonuç olarak, Yargıtay söz konusu değerin tanımı üzerinde denetim yapmayı reddeder. Mahkemeler, gerekirse, yenilenen kira sözleşmesinin (kiracının yararına) kira değerine karşılık gelip gelmediğini resen belirlemelidir.
Ticaret Kanununda kira değerinin yasal bir tanımı değil, takdir ilkeleri vardır.
Açısından ticari kiralama , kira değeri kira miktarını belirler ve eğer doğruysa kira sonucuna olduğunda, arz ve talep hukuk kuralları 9 yıl sonra yani yenilenmesi sırasında, hakim, yani sınırlama kuralı, kira değerinin geri dönüşü için geçerlidir .
Nitekim, ticari kira tüzüğü ile tanımlanan yasal kira değeri, piyasanın değil yasal bir kira değeridir; Aslında, Yargı Mahkemesi tarafından belirlendiğinde, adli bir kira değeri haline gelecektir .
Bu konsept kadastro kira değerinden ayırt edilmelidir . Bağlamında belediye vergilendirme , kira değeri hangi temeldir emlak vergisi , konut vergisi ve eski iş vergi de Fransa'da hesaplanır .
Ticaret Kanunu, kira değerinin kesin bir tanımını vermez ve bu da aşağıdakileri ayırt etmeye yol açar:
Taraflar arasında bir anlaşma olmaması durumunda, bu kira değeri aşağıdakilere göre belirlenir:
Çağrılan değişiklik önemli, yani yeterince önemli olmalıdır; bu nitelik, ekli unsurları elinde tutabilecek yargılama yargıçlarının egemen takdiri kapsamına girmektedir.
Ne makale R145-3 ne de makale R145-8 Ticaret Kanunu özelliklerini değiştirir veya iş iyileştirmeler teşkil tanımlar.
Yaygınlık ilkesiYargıtay bu yeterlilik esasına hakimlerine ait olduğunu düşünmektedir ancak Ticaret Kanunu madde R.145-8 iyileştirilmesi rejimine öncelik verir. Bu, terimden de anlaşılacağı gibi, işler hem binanın özelliklerini değiştirdiğinde hem de arazinin ticari kullanımını iyileştirdiğinde iyileştirme rejiminin hakim olmasını sağlayan yaygınlık ilkesinin uygulanmasıdır.
Bununla birlikte, kiracının çalışmasının, kiralanan mülkün özelliklerini değiştirirken onlara bir iyileştirme getirmesi mümkündür. Örn: Bir restoranın mutfağının avluyu ele alarak genişletilmesi ve halka açık yeni bir odanın oluşturulması.
Ayrım kriteri, sırasıyla halkın kabulüne tahsis edilen alanların büyüklüğü olabilir; Bu, tesisin özelliklerini ilgilendirmeyen (ve dolayısıyla iyileştirmeler olan) belirli işleri dikkate alır, örneğin: bölmelerin kaldırılması, binaların yeniden birleştirilmesi… Yüzey alanında bir değişiklik var, ancak tabanda değişiklik yok! Bu varsayımlar altında, belirli yargılar, özelliklere dayalı bir seçim yapar ve bu, yukarıdaki ilkeye rağmen… .. Ancak, yaygınlık ilkesi kural olarak kalır.
İçtihat hukuku, bu kavramı, özellikleri dışlayarak tanımlar; yani :
Örnekler olarak
Kiracı tarafından finanse edilen iyileştirme çalışmaları, katılımın etkisiyle, tamamlanmasını takip eden ilk yenileme sırasında kiraya verenin mülkü haline gelir, icra edildikten sonraki ikinci yenileme zamanında değerlenir ve büyük olasılıkla, kiranın sınırlandırılmasına yol açacak bir katılım hükmü.
Kullanım sonunda katılımKullanımın sonundaki bu katılım hükmü , Ticaret Kanununun R145-3 ve R145-8 maddelerinin sürecini bloke eder , çünkü katılım, yararlanmanın sonunda, yani yenilemelerin sonunda olacak ve böylece yol açacaktır. yenilenen kira bedelinin değerlenmesini önlemek.
Bu madde, üzerine binaların inşa edildiği ve yenileme kira bedelinin ancak çıplak arazinin değeri dikkate alınarak belirlenebileceği çıplak bir arsa kirası için de aynı etkiye sahiptir.
Yerlerin varış noktası Tarafların ilgili yükümlülükleri Sözleşme yükümlülükleriMesele, tüm sözleşme yükümlülüklerini hesaba katmak değil, tesislerin kullanımına ilişkin bir kısıtlamada veya ücretler ve yükümlülüklerin düzeyindeki bir değişiklikle analiz edilecek olanları elde tutmaktır.
Kira sırasında kiranın dostane bir şekilde sabitlenmesiTaraflar arasında serbestçe müdahale edilen kira bedelinin sözleşmeye dayalı olarak tespiti, kira için adli inceleme usulünden feragat etmeyi gerektirir ve bu nedenle kira sırasında müdahale eden tarafların ilgili yükümlülüklerinde hukuka yabancı koşullar altında önemli bir değişiklik teşkil eder ve kendi içinde haklı çıkarır. , kira değerinin geri dönüşü ile kira tavanının kaldırılması.
Başlangıçta belirlenen fiyatı dikkate alarakTicaret Kanununun R145-8 maddesi uyarınca , tavanın kaldırılmasının nedenlerinden biri, kira bedelinin başlangıçta belirlendiği özel koşullara ve yenileme sonrasında bunların ortadan kalkmasına bağlanabilir. Bu araştırmanın uygulanmasına izin veren, ilk rantın azaltılmasını haklı kılan nedenin ortadan kalkmasıdır, ancak neden ortadan kalkmadıysa, rantın tavanı kalır.
Kiraya veren, üç kümülatif koşul oluşturmalıdır:
Örnekler olarak
Hukuk uzmanı, referans unsuru olarak tutulan kira sözleşmelerinde emlak vergisinin kiracılar tarafından da desteklendiğini (veya desteklenmediğini) not etme yükümlülüğüne sahiptir .
Normalde ödemesi kiraya verene ait olan ve kiracıya yüklenen emlak vergisi, emlak vergisi tutarının söz konusu değerden düşülmesine yol açan kira değerinin düşürülmesinde bir faktör oluşturur. Bu durumda, ticaret kanununun kiracıya yüklenen yükümlülükleri kanundan veya teamül uygulamasından doğan yükümlülüklerin ötesinde kapsayan R145-8 . Madde hükümlerinin uygulanmasına ilişkindir .
Soru, mülklerin kullanım değişikliğinden kaynaklanan emlak vergisindeki artışta da aynı şekilde ortaya çıkmaktadır (kamp kullanımı için kiralanan çıplak arazi, ikincil oda olarak kullanılan kiler vb.); Nitekim genel vergi kanunun 1406. Maddesi , yeni inşaatların, tutarlılık değişikliklerinin ve kullanım değişikliklerinin, nihai gerçekleşmelerinden itibaren doksan gün içinde mal sahipleri tarafından idarenin dikkatine sunulmasını öngörmektedir. Baskılı n O (Cerfa 6660 n O 12161) sıradan ürünler kapsar - konut ve ticari ve endüstriyel işletmelerde başka - ya tek bir bina veya bir binanın içinde bulunan. Esasen:
Yerel ticaret faktörleri, esas olarak, düşünülen ticaret için, şehrin, ilçenin veya bulunduğu caddenin önemini, kuruluş yerine, mahalledeki çeşitli faaliyetlerin dağılımını sunan ilgiye bağlıdır. taşıma araçları, söz konusu faaliyet için konumun sunabileceği belirli çekim veya kısıtlamalar ve bu unsurların kalıcı veya geçici bir şekilde geçirdiği değişiklikler.
Bruno Boccara'nın ünlü tanımı "bir sektörün, orada yerleşik tüccarların yeterli bir destinasyondan yararlanırken, operatörlerin yetenekleri dışında, bu sektörün belirli nitelikleri temelinde kar elde etmelerine izin verme konusunda daha fazla veya daha az yeteneği "Bugün hala bu karmaşık kavramın gerçek ve yasal sınırlarını tanımlamamıza izin veriyor" .
Kanıt sağlamak için ticarilikte bir değişikliğe başvuran açıkça kiraya verene bağlıdır, Aşağıdakileri göstermelidir:
Sürekli içtihat hukukuna göre mahkemeler, havza alanını, kiralanan binaların yakın kesimiyle, yani yaklaşık 300 ila 400 metrelik bir yarıçap içinde sınırlandırmaktadır .
İncelenen ticaretteki faiz Değişimin kayda değerliğiDikkate değer kavramı, içtihat hukuku tarafından iki kümülatif kriter şeklinde tanımlanır:
Bu dış unsur, tavanın kendisinin kaldırılmasına izin veren bir kriter olarak değil, kira değerinin hesaplanmasında bir referans olarak kullanılır. Diğer bir deyişle, bir değişikliğin varlığını değerlendirmek için en azından belirli bir faktör olarak dikkate alınmaz. Nitekim kira yenilemede kira bedeli, Ticaret Kanunu'nun L.145-33 maddesi anlamında mahallede yaygın olarak uygulanan fiyatların aşağıdaki açılardan karşılaştırılmasıyla aranmaktadır:
Yeniden yapılandırılmış bir piyasa kira değeri elde etmek için kira hakkının sermayesini düşürme yöntemi, içtihat ve doktrin tarafından hâlâ çok tartışılmaktadır. İlke, her zaman, esasa ilişkin yargıçların, kendilerine en iyi görünen hesaplama yöntemini benimseyerek kira değerini sabitlemelerinin egemen olmasıdır.
En tartışmasız piyasa kira değerini elde etmeyi mümkün kılan homojenlik ve objektiflik adına alanların en objektif, adil ve kapsamlı bir şekilde ağırlıklandırılması yararlıdır. Belirtilen katsayılar çoğunlukla kullanılır, ancak her odaya özgü özellikleri hesaba katmak için ayarlamaya tabidir.
Dükkanlar tavsiyeler gayrimenkul uzmanlık tüzüğünde yer alan tesislerinde ve dikkate kullanımları alma farklı bölgelerinde (doğasına bağlı olarak gerçek yüzeyini tartmak için olağandır 4 th edition 2012) ve kabul edilen başvurular oluşturmaktadır ticari kiralamaların kira değerinin belirlenmesi bağlamında hem ticari gayrimenkul profesyonelleri hem de yasal makamlar tarafından olağan bir yol.
Öncelikle, mülkün niteliğine göre ayırt etmek gerekir:
Ticari bir binanın farklı bölümlerini ele alırsak, aynı verimlilikle tesisin faaliyetine katkıda bulunmadıkları sürece, hepsinin aynı ticari faydaya sahip olmadığı konusunda hemfikir olabiliriz.
Mağazalar için ağırlık tablosuTASARIM | Katsayı |
Arka oda ve ekler: aydınlatma ve düzene bağlı olarak, müşteri resepsiyonu | 0,40 ila 0,50 |
Dışarıya açılan arka mağaza | 0.66 |
Dışarıya açılmadan arka mağaza | 0.50 |
Atölye | 1.00 |
Mağaza: 1 st önden 5 m derinliği alan - 1 ila 5 metre | 1.00 |
Mağaza: 2 nd bölgesini 5 ila 10 metre | 0.70 - 0.80 |
Dükkan: 10 ila 15 metre arası 3 Doğu alanı | 0,50 ila 0,66 |
Dükkan: 5 metrelik bir kenarda köşe alanı (ikizkenar üçgen) | 1,10 ila 1,20 |
Ofis | 0.80 |
Ağırlıklandırma, farklı büyüklük ve konfigürasyondaki binaları karşılaştırmayı ve daha sonra bir birim fiyata kıyasla kirayı düşürmeyi amaçlayan düzeltmeler yapmayı mümkün kılan bir ölçüm aracıdır; güvenilir olması için bu aracın iki koşulu karşılaması gerekir:
İyiliksever Yargıtay, sürekli içtihatla, ağırlıklandırmanın, esasa ilişkin yargıçların takdirine giren bir olay meselesi olduğuna karar verir.
Bu nedenle, en tartışmasız piyasa kira değerini elde etmeyi mümkün kılan homojenlik ve tarafsızlık adına en objektif, adil ve derinlemesine yüzey ağırlıklandırmasının yapılması faydalıdır. Belirtilen katsayılar çoğunlukla kullanılır, ancak her odaya özgü özellikleri hesaba katmak için ayarlamaya tabidir.
Restoranlar için aşağıdaki gibi ağırlık verebiliriz:
Kuşkusuz, kiralama sona erdiğinde, kiracının büyük bir işi yapma taahhüdü dikkate alınarak, ilk yenilemede kirayı sabitlemek için belirli şartlar üzerinde mutabık kalınmıştır; fiilen kira bedelinin kira değerinde sabitlenmesi ile sonuçlanan yenileme.
Ödemesi normalde kiraya verene ait olan ancak kira tarafından ve bu konudaki geleneğe göre kiracıya yüklenen emlak vergisi, kira değerinin düşürülmesinde bir faktör oluşturur.
Efor oranıGayrimenkul konularında efor oranı, bir işletmenin bir bina için ödediği kira ile söz konusu işletmenin cirosu arasındaki orandır.
Nitekim bir işletmenin karlılığını sağlamak için aşılmaması gereken, efor oranı denilen, faaliyete göre değişen ve ötesinde belirlenmesi çok zor olacak bir kira / ciro oranı vardır. CBRE'nin bize hatırlattığı gibi, “efor oranı, bir mağazanın cirosuna kıyasla, kira ve ücretler arasındaki orandır. Bir mağazanın karlılığını ve dolaylı olarak sürdürülebilirliğini belirler ” .
Örnek olarak, aşağıdaki oranlar pratiktedir ve profesyonel uygulamalar
Ticaret Kanunu'nun L145-34. Maddesinin 4. fıkrası hükümlerine göre, "[tavanın kaldırılmasından] kaynaklanan kira değişikliği, bir yıl boyunca, dönem içinde ödenen kira bedelinin% 10'undan daha fazla artışa yol açamaz. . geçen yıl. "
Cour de cassation, mekanizması şu şekilde olan bu soruyla ilgili kayda değer bir görüş yayınlamıştır: “Sınırsız kira artışının Ticaret Kanununun L. 145-34. Maddesinin son fıkrasında öngörülen yayılımı '' işlemektedir. her yıl esnek olmayan bir önceki yıla ait kira bedelinin% 10'luk bir artışıyla. Kira artışının kademelendirilmesinin uygulandığı dönemde ödenecek kira cetvelini belirlemek için ticari kira hakiminin değil, tarafların görevine girmektedir. "
Örnek olarak, yasal ekspertiz sonrası kira değeri 25.000 Euro'ya yükseltilen yıllık 15.000 Euro kira bedeli için hesaplama aşağıdaki tabloya göre yapılacaktır:
Yıl | Referans kira | % 10 yumuşatma | Ödenecek kira |
---|---|---|---|
DEĞİL | 15.000 | 1500 | 16.500 |
N + 1 | 16.500 | 1.650 | 18.150 |
N + 2 | 18.150 | 1.815 | 19.965 |
N + 3 | 19.965 | 1.996 | 21.961 |
N + 4 | 21.961 | 2.196 | 24.157 |
N + 5 | 24.157 | 843 | 25.000 |
Bununla birlikte, söz konusu yumuşatma ilkesi, 6 Şubat 2020,; Nitekim ticaret kanununun L145-34 . maddesinin son fıkrasının ,18 Haziran 2014.
Ticaret Kanunu'nun L145-33 . Maddesinin 1 ° ila 4 ° arasında sayılan unsurlarda önemli bir değişiklik olması veya bir istisna olması durumunda kira tavanının kaldırılmasını sağlayan bu hükümlere karar verilmiştir . Sözleşmedeki kira süresiyle ilgili bir maddeyi izleyen kurallar tavanı, bir yıl boyunca, bir önceki yıl ödenen kira bedelinin% 10'undan daha fazla artışa yol açmayabilir, mülk üzerinde orantısız bir etkiye sahip olması muhtemeldir. Kiraya verenin hakları : "Sonuç olarak, ikinci sorunun Ticaret Kanunu'nun L 145-34. maddesinin son fıkrasının mülkiyet haklarıyla ilgili kısmına Anayasa Konseyi'ne atıfta bulunmak uygundur. " .
İstisnalarBu ilke, tek değerlikli mülklerin, ofislerin münhasıran kullanımına yönelik tesislerin ve özerk bir kira sabitleme rejimine uyan boş arazilerin kiralanması için geçerli değildir.
Res judicata otoritesiKesin hüküm yetkisi sonraki olaylar daha önce mahkemede tanınan durum değişti zaman karşı edilemez.
Örnekler olarakMadde hükümlerine göre L145-38 Ticaret Kanunu 3. paragrafı: "Madde L. 145-33 hükümlerinden muafiyet olarak ve yerel ticari faktörler maddi bir değişimin kanıtı olmadıkça kendisi a sonuçlandı içinde olan sağlanır kira değerinin% 10'undan fazla değişmesi, üç yıllık bir incelemeyi takiben kira artış veya azalışı, üç aylık ticari kira endeksindeki veya üç aylık ticari kira endeksindeki değişimi aşamaz. Kiranın son dostane veya adli tespitinden bu yana meydana gelen, Para ve Mali Kanunun L.112-2. Maddesinin birinci ve ikinci fıkraları. Bu kanıtın sunulması durumunda, kirada ortaya çıkan değişiklik, bir yıl boyunca, bir önceki yıl ödenen kiranın% 10'undan daha fazla artışlara yol açamaz. "
Kiraya verenin üç yıllık gözden geçirme seçeneğinin kullanılması vesilesiyle kira tavanının kaldırılması, yerel ticari faktörlerin önceki dostane veya yargı kararından bu yana değiştirilmiş olması ve bu değişikliğin sonuçlanması şeklinde çifte koşula tabidir. o tarihten bu yana kira değerinde% 10'dan fazla bir değişiklik.
Yerel ticari faktörlerde önemli bir değişikliği değerlendirmek için dikkate alınacak referans dönem, yenilenen kira sözleşmesinin başlangıç noktası ile revizyon talebi arasındaki süredir.
"Maddesellik" terimi, kökenini sitenin ticariliğini oluşturan unsurlardaki somut bir değişiklikte bulamayan doğal olayları hesaba katmaz.
Kira değerinin revizyon açısından yumuşatılmasıyla ilgili ilkeler şunlardır:
Çeşitli değerlendirmelerde elde tutulan tutarlar arasındaki tek fark, ancak önemli, tek başına, anlaşmaya varmış taraflarca seçilen ve atanan bilirkişinin raporunun sonuçlarının dışlanmasını mümkün kılmak gibi, büyük bir hata oluşturmaz. ona boyun eğmek.
Kira bedelinin miktarının belirlenmesi için bir bilirkişinin atanması yönündeki adli talep aşağıdaki talepleri içermelidir:
Bir hukuk uzmanı olarak müdahale ederken , bilirkişinin yalnızca değere (şekle) bağlı sorular hakkında yorum yapması gerekir ve bu nedenle uzman raporunu, olmadığını belirterek sınırlayamaz: " s 'diyebilecek bir konumda Yukarı veya aşağı pazarlanabilirliğin yerel faktörlerine göre kira değeri unsurlarındaki değişim ”.
Tercihen eşdeğer unsurları aramak, yani hem karşılaştırılabilir ticari alanlarda bulunan hem de benzer faaliyetler yürüten ve yürürlüğe girme tarihi değerlenene en yakın olan mekânları aramak, uzman, objektif ve tarafsız profesyonel uzmana kalmıştır. tesisler. Sapiteur değerine konumda değilse böyle bir durumda herhangi bir olay, içinde ve bu kira değeri kurala kadar mahkemeye ardından, ve bu madde sıkı uygulanması ile 4 Medeni Kanunu'nun: " The Sessizlik, belirsizlik veya yasanın yetersizliği bahanesiyle yargılamayı reddeden yargıç, adaleti reddetmekten suçlu yargılanabilir .
Geçici maliyetini bildiren ve önerilen hesaplama yöntemine cevap verebilen ve gözlemlerini yapabilen iki taraftan aldığı özet beyan talep eden bilirkişi, davanın bulunmamasına rağmen çekişmeli yargılama ilkesini ihlal etmemektedir . bir ön rapor. Hukuk uzmanı , himayesinde yayınlanan bir ızgaraya atıfta bulunularak Chartered Haritacılar Royal Institution , yüzeylerin farklı alanları ayırt ederek bir ağırlıklandırma katsayısı uygulanacaktır.
Ticaret Kanunu makale R. 145-11 "münhasır ofisleri kullanmak için" yerel kapatma sapan ve kira fiyatı "yerel eşdeğeri fiyatlar referans alınarak" kurulacaktır öngörmektedir.
Alışveriş merkezi pazarında özerk birimini temsil ve kira referanslar açısından özellikle içsel faktörlere göre gelişmektedir. Diğer bir yöntem , kiralama hakkının devri fiyatlarının karşılaştırılması ve işgal edilen alanın m²'si başına bir fiyatın düşürülmesinden ibarettir .
Arazinin ticari rantı, fiilen izin verilen sömürünün niteliği ve tarzları dikkate alınarak, kendilerine özgü unsurların kiraları dikkate alınarak belirlenir.
Değerleme, kiralanan bu arsanın malikine sağladığı gelire dayanmaktadır. Arazinin çıplak olarak kiralanmasına veya geliştirilmesine göre bir ayrım yapılmalıdır.
Bu nedenle, bir bina bölgesi içinde sınıflandırılsa bile, ticari kullanım için bir arazi olarak değil, bir bina arsası olarak değerlendirilmesi gereken bir kamp alanı için değerlendirme, analizin yapıldığı tarihte ve gerçek kullanım esas alınarak yapılır. şu tarihte.
Tek kullanımlık inşa edilen binaların kira bedeli, dikkate alınan faaliyet branşında gözlemlenen kullanımlara göre belirlenebilir.
Metin, bina bulunmayan çıplak araziyi dışlayan "inşa edilmiş binaların" varlığı konusunda nettir.
Bu, Ticaret Kanunu'nun L145-33 . Maddesinin genel rejiminden sapan özel bir rejimdir . Bu rejimin özelliklerinden biri, standartlar hiyerarşisi ilkesine rağmen, sınırlandırmanın nedenlerinin birden çok olduğu (12 yılı aşan ...) bir durumda yaygınlık ilkesinin uygulanmasıdır.
Bununla birlikte, taraflar taleplerinde bu niteliği formüle etmedikleri zaman mahkemenin tek değerliliğinin korunması görevi değildir; temyiz mahkemesinin içtihadı budur "Taraflar, ticaret kanununun R. 145-10. maddesinin uygulanmasında mülkün tek değerliliğine başvurmamış ve kiranın sabitlenmesini talep etmemişken, bu şekilde karar vererek, temyiz mahkemesi yukarıda belirtilen metni ihlal etti. " .
Tek değerlikli bir oda belirleme kriterleriTesislerin konfigürasyonu, bağımsız girişlerden yararlandıkları için iki faaliyetin (otel ve restoran) hem maddi hem de ekonomik olarak ayrı ayrı işletilmesine izin verir. Ek olarak, otel ve iki restoranın farklı açılış tarihleri, saatleri, erişimi ve müşterileri vardır ve ayrı ciro üretirler, bu nedenle söz konusu tesisler çok yönlü bir karaktere sahiptir.
Aktiviteler SinemalarSinemalar (Sinema ve Hareketli Görüntü Kanunu Madde L. 212-2 anlamında sinematografik gösterilerin kurulması), sadece dikkate alınan faaliyet dalında gözlemlenen kullanımlara göre yenileme kirası belirlenen tek değerlikli mekânlardır.
KliniklerOrtalama olarak birlikte grupladığımız birkaç yöntem kullanıyoruz:
Bakmakla yükümlü olunan yaşlılar için konaklama tesisleri ( Ehpad ) , Ticaret Kanununun R145-10 Maddesi anlamı dahilinde tek değerlikli binalardır . Otel yöntemi uygulanacak olan yöntemdir. bu nedenle işletmecinin gerçek performansı dikkate alınmaz, çünkü bir emlak vergisi oranı, vergi sonrası uygulanabilir bir genel konaklama alacağına uygulanır.
Oteller ve turist konutlarıOteller ve turist konutları, Ticaret Kanunun L.145-36 maddesinin uygulanmasında tek değerlikli olarak adlandırılan tesislerdir, yani kullanımları büyük bir çalışma olmadan değiştirilemez. Tek kullanım için inşa edilen yenilenen kira sözleşmesinin kirası tavan kuralından muaftır.
Huzurevleriİdari çerçeveden dolayı fiyatlandırma uygulamaları dikkate alınarak verilerin yeniden işlenmesiyle otel yöntemini uyguluyoruz. Aynı şekilde, bu faaliyeti standarda getirme yükümlülükleri göz önünde bulundurularak makbuz oranlarının ayarlanması gerekecektir.
Öğrenci eviVergi hükümlerinden, özellikle genel vergi kanununun 261 D 4 ° maddesine ve vergi hizmetlerinin para-otel faaliyetine verdiği tanımdan, bu madde ile sağlanan KDV'den muafiyet için uygunluğun varsayıldığı anlaşılmaktadır. Konaklamaya ek olarak, dört hizmetten en az üçünü sunduğunu iddia eden kuruluşlar: kahvaltı, düzenli olarak bina temizliği, ev tekstili temini ve müşterilerin kişiselleştirilmemiş karşılama hizmeti. turistik bir otelinkine kıyasla asgari hizmet ve çok daha düşük personel maliyeti sağlar.
Örnek olarak:
Birkaç yöntem var:
"Otel yöntemi" Ticari ve Ticari Gayri Menkul (CEICE) Uzmanları Şirketi tarafından revize edildi . Bu yeni yöntem, ilgili otelin kategorisine göre değişen bir yüzdeyi, bir doluluk katsayısı tayin edilen teorik yıllık gelire ve belirli sayıda indirime tabi tutmaktan ibarettir: KDV, doluluk oranı, OTA'lara (Online Seyahat Acenteleri) verilen yüzde ) ve genel hukukun fahiş hükümleri.
Teorik ciroGörüntülenen fiyat yönteminden çıkın; Aslında, otel değerinin hesaplanması için, istatistiksel kaynaklardan (ek gelir ve turist vergisi hariç) uygulanabilir fiyatlara karşılık gelen, oda sayısı ve sayısı ile çarpılan maksimum teorik yıllık geliri hesaplamak gerekir. günler açılıyor.
Doluluk oranıBu ciro, konuma ve otel türüne bağlı olarak% 50 ile% 70 arasında değişen bir doluluk oranına tabidir. Burada, otelin etkin sıklık katsayısını olabildiğince muhafaza etmek bir sorudur: Bununla birlikte, kiraya veren, kiracının "ortağı" değilse, otelin düşük sıklığı kötü bir operasyondan kaynaklanıyorsa, çaba sarf etmeliyiz. Otelin özelliklerini (kategoriler, coğrafi konum) dikkate alarak teorik doluluk katsayısını korumak
Ardından, Expedia veya Booking gibi Online Seyahat Acentelerinin (OTA) kuruluş türüne ve özellikle büyüklüğüne bağlı olarak% 11 ile% 25 arasında değişen komisyonunu uyguluyoruz.
Daha sonra, efor oranı olarak bilinen bir gelir oranı, daha sonra bu teorik ciroya uygulanır.
Efor oranıÇaba oranı, ikamet türüne ve orada gerçekleştirilen faaliyete bağlıdır:
Otel konutları açısından bu oranlar genellikle% 25 ile% 35 arasındadır.
RevPar YöntemiRevPar terimi, Kullanılabilir Oda Başına Yenileme anlamına gelir ve mevcut oda başına ortalama gelirdir. Şu şekilde hesaplanır: Vergi hariç konaklama cirosu, inşa edilen oda sayısına bölünür.
Gop YöntemiGop terimi, brüt işletme karı ifadesinden gelir ve kira, emlak vergisi, mesleki vergi, bina sigortası, amortisman gibi belirli sabit ücret kalemlerinin yeniden entegrasyonundan sonraki brüt işletme geliriyle karşılaştırılabilir . Prensip, bu Gop'un bir kısmının, tesisin kullanımı karşılığında kiraya verene geri dönmesi, yüzde otelin kategorisine bağlı olarak değişmesidir.