Aktivite alanı | Taşınmaz |
---|---|
İstenen yetenekler |
Fransa'da: "ticaret" becerilerine ek olarak, * "20 ve Temmuz 1972 kararnamesinin 11. maddesi ve devamında tanımlanan mesleki yetenek koşulları" ve * " ahlaki gereklilikler " gereklidir. |
Maaş | ücret 1986'dan beri serbestçe sabitlendi , ancak bir anlaşmada yazılı olarak belirtilecek |
Komşu meslekler |
ISCO | 3413 , 3334 |
---|---|
IDEO (Fransa) | 10081 |
ROMA (Fransa) | C1504 |
Bir emlakçı (veya emlak komisyoncusu içinde Quebec ) bir olan aracı içinde işlemler dahil gayrimenkul : satış ve kiralama . Bu ajan bir olabilir serbest çalışan kişi ya da şirket , gayrimenkul ajansı Arabuluculardan istihdam.
Genelde aynı şubeden meslektaşlarıyla, belediye binaları ve kentsel topluluklar, topluluklar, kurumlar, avukatlar ve mahkemelerle temas halindedir.
Değişebilir. Emlakçılar kanunen tek bir alanla sınırlı değildir. Tecrübe ve tercihleri veya ücretlendirme yöntemleri genellikle onları uzmanlaşmaya yönlendirir;
Bazıları bireylerin ihtiyaçlarını karşılar: konut, garajlar, arazi; çeşitli kentsel veya kırsal durumlarda, yeni veya eski, ortak veya prestijli mülkler.
Emlakçıların% 10'u çok az çeşitlilik ile ticari gayrimenkul konusunda uzmanlaşmıştır: ofisler, depolar, endüstriyel araziler, mağazalar, belirli faaliyetler.
Emlakçı, satıcıya mülkünün nasıl sunulacağı konusunda tavsiyede bulunur. Gerekirse, bazı emlakçılar temizlik, onarım, toparlama, "kişisel olmayanlaştırma", mobilyaların yeniden düzenlenmesi, hatta bazen profesyonel bir stilistin hizmetlerini kullanmaya kadar tavsiyelerde bulunacaktır. Fransa'da, Amerika Birleşik Devletleri'nde ev evreleme adı altında başlatılan bu fenomen, “konut değerlemesi” veya “ gayrimenkul değerlemesi ” olarak adlandırılabilir. Amaç, satmak için bir mülkün imajını iyileştirmektir.
Bu adımdan sonra, çekimler (fotoğraf, video ve hatta modelleme) genellikle İnternet'teki yayınlar tarafından dağıtılmak üzere veya özel basında temas oluşturmak için alınacaktır .
Emlak komisyoncusu tarafından mülkün satışı için uygulanan ticari eylemler şunlar olabilir: potansiyel müşterilerin dosyasını yeniden başlatmak, tabelalar yerleştirmek, basında ilanlar, bir vitrinde sunum, internette ve ayrıca web sitesinde yaymak ajans, birden fazla yayılımı olan sitelere göre, basılı materyal sayesinde kampanya.
In Quebec , bir yasa düzenleyen olmuştur emlak komisyonculuğu son mevzuat tarihleri 2010 yılına geri ve 1962 yılından bu yana Organisme d'autoréglement du courtage immobilier au Québec (OACIQ) bir denetim ile halkın korunmasını sağlamak amacıyla oluşturulmuştur meslek. Bir yasa, yönetmelikler ve bir mütevelli, eyalette emlak komisyonculuğunun titiz uygulamasını teşvik eder. Sorumluluk sigortası ve tazminat fonu, tüketicinin korunmasını sağlamak için uygulamaya konulan mekanizmaları tamamlar.
Quebec'teki emlak komisyoncusu, mülkün pazarlanması da dahil olmak üzere çeşitli eylemler gerçekleştiren bir piyasa aracısıdır. Alıcılara doğrulanabilir ve doğrulanmış bilgiler sağlamaktan sorumludur. Düzenli profesyonel denetimlere tabidir. Emlak işlemlerinin her birinde, komisyoncu her iki tarafı da temsil ettiğinde satıcıya, alıcıya veya her ikisine karşı mesleki sorumluluğunu yerine getirir.
Ayrıca, Quebec'teki emlak komisyonculuğu yasası, müşterilerin yararına komisyoncular arasında işbirliğini teşvik eden bir iş etiği öngörmektedir. Bu nedenle, bir komisyoncunun mülk stokunun diğer tüm komisyoncular ve temsil ettikleri alıcılar tarafından da kullanılabilmesini sağlayan ajanslar arası hizmet adı verilen bir mekanizma vardır.
Böylece, aracılık sözleşmesinde öngörülen tazminat, satıcının komisyoncusu (mülkün listeleme komisyoncusu) ile alıcıyı temsil eden komisyoncu arasında ayrılır. Satıcının avantajı, mülkünü bir emlak acentesinin tek bir komisyoncusu aracılığıyla satması ve alıcının bir mülk bulmak için acentelerin tüm kapılarını çalması gerekmemesidir. Satılık ortak bir emlak bankası var. Piyasadaki tüm envanter hazır haldedir. Birincil menfaatin, komisyoncu veya acenteninkinden önce satmak veya satın almak isteyen tüketicinin birincil menfaatine yönelik işlemi kolaylaştırmak olduğu herkes için açık piyasa prensibidir.
İlke, bir işlemin önündeki mümkün olduğunca çok engeli ortadan kaldırmaktır. Acenteler ve komisyoncular arasında tüketicinin yararına olan işbirliği, mal alışverişi için en uygun koşulları garanti eder. Açık bir piyasanın arzulanan amacı, bir gayrimenkul işleminin en iyi koşullarda ve en iyi fiyatla gerçekleştirilmesidir, çünkü satılık mülklerle ilgili tüm bilgiler, sınırlama veya kısıtlama olmaksızın herkes tarafından kolayca erişilebilir durumdadır. Ancak komisyonculuk eylemi, halkın korunmasını sağlamak için düzenlenmeye devam ediyor.
2013 yılında, “halihazırda profesyonel bir kart sahibi olan kişi sayısını kesin olarak tespit etmeyi mümkün kılan hiçbir araç yoktu” ve “bu kartın on yıllık geçerlilik süresi boyunca bazı emlakçılar veya mülk yöneticileri olabilir. ve 1 Ocak 2006'da yürürlüğe giren bir reformdan bu yana, bu kesintiyi valiliklere bildirme yükümlülüğü olmaksızın faaliyetlerinden birini veya diğerini durdurmak için artık yıllık değil ” .
2012 sonunda, Fransa'da yaklaşık 27.000 emlak acentesi vardı (aynı yıl 3.000 tanesi kapandıktan sonra).
2008-2010 döneminde yıllık ortalama olarak, emlak sektöründeki 56.000 şirket, bağımsızlar hariç 114.000 çalışanla 7.5 milyar € katma değer için 15.1 milyar € vergi hariç ciroya ulaşacaktı . Bu on yılda işlem hacmindeki artış nedeniyle, on yıl önceki 17.000'e kıyasla 2008'de 32.000 şube vardı. 2013 yılında emlakçılar, Fransız kiralama pazarının% 35 ila 40'ını yönetti.
yıl | şirketler | Ücretli işgücü | Net satışlar (milyar €) | Katma değer (milyar €) |
---|---|---|---|---|
2008 | 58.600 | 122.000 | 16.3 | 7.52 |
2009 | 53.900 | 109.000 | 13.6 | 6,93 |
2010 | 55.400 | 112.000 | 15.4 | 8.06 |
2012 yılında işlem sayısındaki düşüş nedeniyle, sektördeki ana federasyon FNAIM , işlemdeki yaklaşık 80.000 işten 5.000 iş kaybı bekliyor.
İlgili Etkinlikleri binaları ve işletmelerin yasanın 70-9 arasında tabidir02 Ocak 1970Hoguet Yasası ve uygulama kararnamesi olarak bilinir20 Temmuz 1972. Başkalarının mülkleriyle ilgili işlemlerde (bina veya ticaret ve mülk yönetimi işlemleri veya kiralanması) olağan bir şekilde ve hatta yardımcı bir temelde yardımını yapan veya ödünç veren herhangi bir gerçek veya tüzel kişi için geçerlidir . Bu düzenlemeye müdahale ve yönetim faaliyetleri konusu Madde belirtilen 1 st yasasının02 Ocak 1970.
İlgili arabuluculuk ve yönetim faaliyetleri aşağıdakilerle ilgilidir:
Öte yandan, çalışmaları için eksperler , noterler , avukatlar , mimarlar ve başka bir mevzuata giren satışları için inşaat şirketi temsilcileri için bu durum geçerli değildir .
KartvizitProfesyonel emlakçı kartı, bölge ticaret ve sanayi odası (CCI) tarafından verilir. 3 yıl geçerlidir ve süresi dolmadan 2 ay önce yenilenmesi gerekir.
Profesyonel kart aşağıdaki bilgileri içerebilir:
Elde etmek şartlara tabidir. :
Alur kanununun uygulanmasında 2015 yılında kararname ile kurulan bu kanun artık emlakçılar, kat mülkiyeti mütevellileri, mülk yöneticileri, liste bayileri, "bina ve fonların işlem ve yönetimi faaliyetlerini" yürütenlere uygulanmaktadır . Bu kuralın ihlali durumunda (12 maddeden oluşan) "disiplin cezaları" kanunla düzenlenmiştir. Bu yaptırımlar, gayrimenkul işlemlerinin ve yönetim faaliyetlerinin kontrolü için Komisyon tarafından alınır .
Bu kod, ilgili temsilcilerin mesleğini " vicdan , haysiyet , sadakat , samimiyet ve dürüstlükle " icra etmeleri ve " ilgilenen herhangi bir kişinin talebi üzerine" mesleki kartlarını sunmaları , kişisel verilerin kullanımında "ihtiyatlılık ve takdir göstermeleri gerektiğini " belirtir. ve müdürleriyle ilgili bilgiler ” ; "Faaliyetlerinin yerine getirilmesi için gerekli teorik ve pratik bilgiye sahip" ; "Yasal ve düzenleyici gelişmelerden haberdar olun" , "ayrımcılıktan kaçının" ve "kara para aklama ve terörizmin finansmanı ile mücadelede yükümlülüklerine uyulmasını sağlayın" . Onlar da gerekir "çıkar çatışması içinde bulurlar değil" kendi mesleğine yardımcı etkinlikleri sırasında dahil esaslara ve olmalıdır "dostça çözmek için çaba" müşterileri ile anlaşmazlıklar. Meslektaşları veya müşteri.
Bu kanun aynı zamanda "komisyon tarafından verilen kararlara" veya "disiplin konularında idari yargı yetkisine" uymalarını gerektirmektedir . Bir kararname, gayrimenkul işlemleri ve yönetim faaliyetleri için kontrol komisyonunun işleyişini belirtmelidir (üyelerin atanması, yönlendirme şartları, organizasyon).
Yetkilendirme, kart sahibi tarafından ehliyetsiz olmayan bir çalışana emanet edilmelidir. Öz - Kullanılan ticari acentalar fonları, taslak sözleşme, görev dışında tutun veya yasal tavsiye veremez.
"Emlak müzakerecisi" olarak bilinen bu çalışanın görevi, olası bir alıcıyı bir satıcıyla , olası bir kiracı ile kiraya verenle temasa geçirme görevine sahiptir . Fransız emlak piyasasının fiyatları, her sektörde mevcut olan mülkler, arz ve talebin doğası (piyasadaki ticari bir saat sayesinde) hakkındaki bilgisi sayesinde işlemlerin başarılı bir şekilde tamamlanmasına katılır.
YetkiEmlak komisyoncusunun müşterileri, onu belirli bir görev için görevlendirir: mülklerini satmak veya kiralamak veya beklentilerini karşılayan bir mülk aramak.
Bu görev , bir biçimini alır yazılı anlaşma hükümlerinin uygulanmasında Medeni Kanunu için sözleşmeler ücret ve bir kısmını ya da bunun için sorumlu hatta partileri belirlemeye yönelik fon yanı sıra kullanma koşullarında koşullarını belirterek,.
YeteneksizlikAjan durumunda mesleğini icra etmek aciz durumda mahkumiyet bir on yıldan daha az suç bir veya firma cezaevinin üç aya suç , dolandırıcılık, gizleme, kara para aklama, yolsuzluk sahtecilik., Ceza dernek, uyuşturucu ticareti, pezevenklik, kişilerin sömürülmesi, ticari şirketler yasasının ihlali, iflas, tefecilik kredisi, şans oyunları, mali kaçakçılık, dolandırıcılık vergisi, bilgisayar korsanlığı, ayrımcılık veya şehir planlaması, tüketim, iş kanunu ihlali nedeniyle. Aynı şekilde, düzenlenmiş bir meslekten işten çıkarılma veya kişisel iflas, bu yetersizliğe neden olur.
YetenekÜreten kişiler:
1 ° Devlet tarafından veya Devlet adına, lisans diplomasından sonra üç yıllık veya daha fazla yüksek öğrenim düzeyinde ve yasal, ekonomik veya ticari çalışmaları onaylayan bir diploma;
2 ° Eşdeğer düzeydeki (seviye II) mesleki sertifikaların ulusal repertuarında kayıtlı bir diploma veya unvan ve aynı nitelikteki yaptırım çalışmaları;
3 ° Veya emlak meslekleri için yüksek teknisyen sertifikası (BTS PI);
4 ° Veya İnşaat ve Konuta Uygulanan Ekonomik ve Hukuki Araştırmalar Enstitüsü'nden (ICH) bir diploma;
5 ° Ya da bakalorya ve gayrimenkulde 3 yıllık mesleki deneyime sahip;
6 ° Gayrimenkulde 10 yıllık mesleki deneyimi haklı gösteren herhangi bir diploması olmayan herkes (yöneticiler için 4 yıla düşürülmüş deneyim).
Emlak komisyoncusu faaliyeti karşılığında ücret alır . Ulusal ölçekte 1974'te sınırlandırılan ücretler 1986'da yayınlandı, ancak ajansın mağaza vitrininde ve halka açık resepsiyon alanlarında sergilenmesi gerekiyor . Satış yetkisine ve yükü taşıyan parçaya sabitlenirler. Miktarı ve görevli parti mecburen içinde geri çağrılır satış sözleşmesi veya anlaşması satış (ön sözleşme). Kiralama yetkisinin bir parçası olarak, ücret miktarı, 2014-890 sayılı Kararname ile düzenlenir.1 st Ağustos 2014.
Bir ilan çerçevesinde , aracının kiracı veya alıcının sorumluluğunda olduğu ve ilan edilen fiyata dahil olmadığı durumlarda alacağı ücret, tüm vergiler dahil olmak üzere zorunlu olarak belirtilmelidir.
Normal ölçekler, işlemin miktarına göre değişir: bir mülkün satış fiyatı ne kadar yüksekse, komisyon yüzdesi o kadar düşük olacaktır. Emlak acenteleri, 450.000 Euro'nun üzerindeki mallar için 150.000 -% 3.5'in altındaki mallar için vergi dahil ortalama% 6.5, 150.000 - 300.000 € arası% 4.8 ve 300.000 - 450.000 € arası% 4 ücret almaktadır; ve % 8 HT ticari işlemler için: işletmeler, oda ve kahvaltı , oteller , mağazalar , ofisler vb.
Asıl bir profesyonel olmadığı sürece, bir işlem gerçek bir mülkiyet devri senedine kaydedilmeden önce (noterde tapunun imzalanması) hiçbir ödeme vadesi gelmez, ödenmez veya kabul edilemez . işlem. Satış sözleşmesinin arızalanması durumunda, o nedenle bu ücret alma hakkına sahip değildir, ama için tazminat talep edebilir hasar sözleşmenin terk oluştu kime göre partiden uğradığı, görev bir belirtiyorsa 'münhasırlık hükmü d eğer işlem onun aracısı olmadan sonuçlandırılsa dahi suçlu veya asli tarafından komisyon ödenmesi gereken şartlar altında satıştan çıkarılmıştır.
Alıcının , devir vergilerinin matrahı ve noterin maaşlarının (kararname ile tespit edilen) hesaplanmasında bir indirimden yararlanabilmesi için, bunları alıcının sorumluluğunda yapmak alışılmış bir durumdur.: Bu şekilde satış asıl senedde dikkate alınan fiyat “net satıcı” fiyatıdır. Bu hüküm olmadan, komisyon üzerinden hesaplanan devir hakkı ve noter ücretlerinin (olağan işlemler için yaklaşık% 1 vergi dahil yaklaşık% 1) toplam bedeli% 5,09 oranında artırılacaktır. Bununla birlikte, profesyonel olduğunda normal olan ücretlerin ücretini satıcıya tutmak mümkündür: aslında, tercih edilen % 19,60 KDV'yi geri alabilecektir . Kayıt ücretlerini düşürmenin bir başka yolu, mülkte bırakılan menkul kıymetlerin bir listesini (örneğin mutfak mobilyası, ev aletleri, vb.) Oluşturmak ve her bir nesneye bir değer atamaktır. Nitekim, kayıt ücretleri taşınır mülkler için değil “gayrimenkul” mülkler için hesaplandığından, vergi makamları bu indirime izin vermektedir.
Bir emlakçıda çalışan emlak komisyoncusuna komisyon üzerinden ödeme yapılır. Onun miktarı komisyon çalışanı ARP veya satış ajanı: onunla imzaladı ve onun durumuna göre değişebilir sözleşmesine göre hesaplanır.
Emlakçıların konut müzakere pazarındaki pazar payı, piyasaya sürüldüğünden bu yana yılda bir puan artarak, 2005 yılında% 60.5'e karşı% 68'e ulaşıyor. Noterlik çalışmaları% 6,5, aracı olmadan kişisel ilişkilerle yapılan işlemler% 19 ve sınıflandırılmış ilanlar yoluyla yapılan işlemler% 14
Hoguet yasasına mükemmel bir şekilde uyan, 2000'li yıllarda birçok emlakçı ağı ortaya çıktı.Bu ağlar, herkesin, yeni başlayanların yanı sıra eski profesyonellerin gayrimenkul işlemlerini bağımsız bir ağ çerçevesinde gerçekleştirmesine izin veriyor. tüm profesyoneller, profesyonel bir kart (2012'den beri ticaret odaları tarafından verilmektedir). Bu kartın sahibi, becerilerini, işbirlikçileri ile bir emlak komisyoncusu ile aynı yasal çerçeve içinde ağının temsilcilerine devreder.
Bir emlak komisyoncusunun çalışanları gibi, bu ağların bir üyesi de yeterlilik yükümlülüklerine bağlı değildir, ancak ALUR yasası artık hukuki sorumluluk sigortasına sahip olmasını ve 2016'dan beri yılda en az on dört saatlik düzenli eğitim almasını gerektirmektedir. veya iki saatlik etik eğitimi dahil olmak üzere üç yıl boyunca kırk iki saat. Sonuç olarak, alıcılara ve satıcılara bir mahalle emlak komisyoncusu ile aynı garantileri sunar. Temsilci ağları ve bunların bireysel faaliyet seviyeleri yılda yaklaşık% 20 oranında büyüyor.
İnternette bilgi dolaşımının gelişmesi ve iletişimin derinlemesine değiştirilmesiyle, bu ağların müzakerecileri, fiziksel bir kuruma ihtiyaç duymadan, basit bir bilgisayar ve bir cep telefonuyla evden çalışma imkanına sahip oldu. Emlak sitelerinden gelen müşterilerin% 90'ı ile bir yandan acentelerinkine eşdeğer hizmetler sunabilir ve işletme maliyetlerini düşürebilirler. Bu son nokta çok önemlidir, çünkü acente ağlarının başarısı aynı zamanda satış görevlileri için acentelerin çalışanlarına sunduklarından daha yüksek (yaklaşık iki katı) ücretlendirmeye dayanır.
Bu gelişme, 2008'de ekonominin modernizasyonu yasasıyla getirilen mikro-sosyal rejimle güçlendirildi . Acente ağları 2011 yılında 15.000 işlem gerçekleştirmiş olacaktı, yani 858.200 eski ev satışının% 1.75'i.
İş stratejisi profesörü Olivier Babeau, Optimhome ve CapiFrance acentelerinin ağları adına hazırlanan raporuna inanıyor ve Les Échos dergisinde , dijital araçların sunduğu yeni olanaklardan tam olarak yararlanarak, vitrinsiz ajansları özetledi. geleneksel ajanslarla karşılaştırmayı mükemmel şekilde destekler.
Alur fatura amaçlanan "çare iki ana zorluklar" : "cezalandırma hane gayrimenkul işlem ve yönetim sektöründe gözlenen kötü uygulamalar" ( "kontrolleri sırasında DGCCRF tarafından belirtildiği anomali oranı Hoguet kapsadığı faaliyetleri yürütülen 2012 yasası, denetlenen kuruluşların% 32'sinden fazlasını oluşturuyordu " ; Kontroller ayrıca" sicil rehberi "ve makbuzların teslimi açısından yasaya uymadığını gösterdi: " Bu sicil tutmada araştırmacılar tarafından çok sayıda eksiklik not edildi. Emanet hesabı açmaktan muaf olan çoğu kurum, bu formaliteyi isteğe bağlı ve gereksiz bulmaktadır " ); "Ekonomik kriz bağlamında halkın bu sektörlere güven eksikliği ve konut harcamalarının sürekli artması" .