Başlık | Kanun n o 2014-366 Mart 2014'te 24 konut ve yenileme planlaması erişim için |
---|---|
Referans | NOR : ETLX1313501L |
Ülke | Fransa |
Uygulama bölgesi | Metropolis ve denizaşırı |
Tür | Olağan hukuk |
Tıkalı |
Şehir planlama hukuku İdare hukuku |
Yasama | XIV inci yasama ( 1958 Ekim 4 Anayasası ) |
---|---|
Devlet | Jean-Marc Ayrault (2) |
Benimseme | 24 Mart 2014 |
İlan | 24 Mart 2014 |
Şimdiki versiyonu | 27 Mart 2014 |
Çevrimiçi oku
Güncellenmiş metinveyaorijinal olarak yayınlanan metin
Yasa n o arasında 2014-36624 Mart 2014iskan olanağına ve yenilenmiş şehir planlaması için bilinen, Alur olarak yasa veya Duflot II hukuk , bir olan Fransız yasası ile ilgili konut .
Yasama teklifin 22 çevrilmesi ait François Hollande cumhurbaşkanlığı programına ve getirilen Parlamento tarafından Cécile Duflot , özellikle hukuk amaçları, bu konutları kiralama dizi mevzuat hükümleri değiştirir kiraları için bir çerçeve ve bir "kira evrensel garanti" kurma sosyal konut tahsisi, inşaat standartları, şehir planlamasında önemli ilkeleri değiştirir, özellikle inşaat yoğunluğunu sınırlayan katsayıların (COS) ortadan kaldırılması, belediyelerin tasarım ve uygulama açısından belediyeler arası yetkililer lehine terk edilmesi ait yerel kentsel planlar (PLU) (PLUI haline).
177 maddeden oluşan ve 150 sayfalık yasal ve düzenleyici metinleri kapsayan yasa, inşaatı yavaşlatmak ve yatırımcıların cesaretini kırmakla suçlayan konut profesyonelleri ve liberal iktisatçıların yoğun eleştirilerine konu oluyor . Yasanın ülkeye büyümesinin 0,4 ile 0,5 puan arasında mal olduğunu tahmin eden Başbakan Manuel Valls , Ağustos 29 , 2014 Yasanın inşaatı ve büyümeyi en çok engellediğini düşündüğü kısmında reform yapmak.
Bu yasa, daha geniş bir hükümet inşaat programının (yılda 500.000 yeni ev hedefleniyor), yoksulluk ve sosyal dışlanma ile mücadele için taslak bir planın ve bir ekolojik geçiş projesinin bir parçasıdır .
İçin Cécile Duflot , hedeftir: “market, koruma vatandaşlarını düzenleyen ve daha iyi inşa etmek yenilik. "
Kanun, daha sürdürülebilir şehirler ve konutlar üretmeyi hedefliyor ; daha az enerji tüketen ve sınırlayarak, ihtiyaçlarının karşılanması tarafından inşa kentsel yayılma tarafından kentsel sıklaştırılması ait yerleşim alanlarına ve durdurarak artificialization son bir doğal ticari kuruluşlarda ve bunların dahil olmak üzere, ve tarımsal gecekondu ortamlar otoparklar bir çok tüketmek boşluk.
Ekonomik Analiz Konseyi'nin (CAE) on numaralı notunda ,Ekim 2013Yazarlar, Étienne Wasmer ve Alain Trannoy , Alur yasasının iki noktasını eleştiriyor: kiraların düzenlenmesi ve kiraların evrensel garantisi.
İlk noktaya gelince, referans kiranın değerlendirilmesinin çok zor olacağına inanıyorlar ve “herhangi bir genellemeden önce, pilot alanlarda bir ön deney yapmak gerekli olacaktır” diye düşünüyorlar. "
İkinci nokta ile ilgili olarak, bu mekanizma ve evrensel kira garantisi (GUL) yerine, Quebec'te olduğu gibi, bu ihtilaflardan sorumlu yerel ortak komitelerin kurulmasını öneriyorlar.
Le Journal du dimanche'ye göre, CAE Başbakana danışmanlık yapmakla sorumlu olsa da , bakanın ofisi bu iki ekonomistin "aşırı liberal" olduğunu ve notlarının "piyasadan ve Fransız kültüründen kopuk " olduğunu düşünürdü .
Kanunun önyargısı, yasaya rağmen tahmin etmektir. 6 Temmuz 1989kira ilişkilerinde ve “ DALO yasasına ” rağmen, belirli kasaba veya ilçelerde kiralar “hane halkı bütçeleriyle uyumsuz hale geldi” , bunun nedeni “pazarın yıllardır kendi haline bırakılmış olmasıdır” . Hükümet bu yasa ile "aşırılıkları ortadan kaldırmayı, katlanılabilir bir fiyat evrimini kontrol etmeyi ve böylece Fransızların bütçesini korumayı" amaçlamaktadır .
Yaratılması , yerel kira rasathaneleri (dernek veya kamu çıkar grubu kararıyla belirlenen şartlarda konut sorumlu bakan tarafından onaylanan, verilerin niteliği toplanmış ve bunların iletim ve kullanım şartları tarafından ayarlanacaktır Danıştay'da kararname ) “kiraları daha şeffaf hale getirme . "Bu gözlemevleri ", yerel yönetimlerin, belediyeler arası işbirliği için kamu kurumlarının kendi vergilendirmeleri ile, konut veya Devlet konularında yetkili , inisiyatifiyle oluşturulabilir . Bu gözlemevlerinin misyonu özellikle belirli bir coğrafi bölgedeki kiralarla ilgili verileri toplamak ve bu verilerle ilgili temsili istatistiksel sonuçları kamuya açık hale getirmektir ” . Bu rasathaneler gerginlik alanlarında zorunlu olacak.
Kanun, kira fiyatları için bir çerçeve ( boş konutlara vergi uygulaması) dayatmak istediği bazı alanları "gergin" (50.000'den fazla nüfusu olan 28 aglomerasyon) olarak tanımlamaktadır . Orada (konut kategorisine ve ilçeye göre) yıllık bir valilik kararnamesi belirlenecek, üç kira göstergesi:
Özellikle "iyi konumlu" veya daha rahat kabul edilen konaklama için temel kiraya "istisnai kira eki" eklenebilir, ancak kiracı buna departman uzlaştırma komisyonu (CDC) ile itiraz edebilir.
Tarihsel olarak, geçmişte - 1622 ile 1649 arasında, Paris'te kira indirimini dayatmak için yedi kararname çıkarıldığını belirtmek gerekir. Ekonomist Henri Baudrillart şunları söylüyor : "Sahipler bunu fark etmediler ve ardından, arz ve talep dalgalanmalarına göre faizi yöneten doğa hukuku ile ona boyun eğdirdiğini iddia eden pozitif yasa arasındaki bu öğretici mücadelelerden birine tanık oluyoruz. insanlık ya da siyaset mülahazaları ”.
2017 yılı sonunda Adalet tarafından tedbirin iptal edilmesinin ardından, takip eden aylarda Paris'te yeniden kiralamaya yönelik kira artışının, uyumlu kira oranının% 40'tan% 13'e düştüğü kaydedildi. Önümüzdeki 5 yıl boyunca deneysel olarak gergin alanlar, 2018 Élan yasasına göre.
Yeni kiralama kurallarıBu yasa, satış dosyasını 120 sayfadan 20 sayfaya indiren sadeleştirme şoku çerçevesinde, bir evin alıcısını korumak için kiracı ile kiraya veren arasındaki gerilimi azaltmayı amaçlamaktadır .
Ajans ücretleri artık yalnızca mal sahibinin sorumluluğundadır, ancak kiralama kira kontratının hazırlanması , envanter , konaklama yeri ziyareti ve kurşun teşhisi (CREP) , asbest , enerji performansı ( CREP) dahil olmak üzere kiralama dosyasının oluşturulması için olanların sorumluluğunda değildir. DPE) , doğal ve teknolojik risklerin Devlet (ERNT) , elektrik , maliyeti) sahibi ve kiracı arasında paylaşılır kalır.
Kira bedelleri ile ilgili olarak , kiraya veren, kiracıya sunulan ücretler için destekleyici belgeleri 6 ay süreyle (en az) saklamalıdır.
Bir kiracıdan istenen destekleyici belgeler ile ilgili olarak, “suiistimali önlemek için, kiracıdan istenen destekleyici belgelerin bir listesi belirlenecektir. Kiralama için standart bir form oluşturulur ve envanterin hazırlanmasına yönelik standart yöntemler tanımlanır. Daha fazla adalet için, ana konut olarak mobilyalı daireler, boş kiralanan mülklerle aynı yükümlülüklere tabidir ve mobilyalı turistik konaklama birimlerinin kiralanması düzenlenir. » Mal sahibi kiralama sırasında iş yapmak isterse, kiracı bu işin yapılmasına izin vermeli, ancak bu iş 21 günden fazla sürerse orantılı kira indirimi uygulanmalıdır.
Ödenmemiş kira veya ücretler veya bir kira sözleşmesinden kaynaklanan herhangi bir işlem için zamanaşımı süresi 3 yıla çıkar; ancak yıllık kira değerlendirmesi için son tarih 1 yıla indirildi.
Mobilyalı kiralamalar için yasa, ev sahiplerinin ve kiracıların yükümlülüklerini ve mobilyalı konaklama ile ilgili anlaşmazlıklar konusunda departman uzlaştırma komisyonunun yeterliliğini tanımlayarak, eşyasız kira ile uyumludur.
“Ölçüye göre satışlar” daha iyi denetlenecektir (özellikle yaşlı kiracılar için koruma ile). Mobilyalı turistik konaklama yerlerinin kiralanması da daha iyi denetlenecektir.
Sivil dayanışma paktının feshi durumunda , kiracı, bir hakimden , durumu değerlendiren ve bu hakkı veren veya vermeyen bir hakimden kiraya verenin huzurunda konaklamayı alıkoymasını isteyebilir .
Tarafından imzalanan tüm kira sözleşmeleri için 27 Mart 2014"Gergin" olarak kabul edilen alanlarda, kiracı, konutunu boşaltmak için bir aylık daha kısa bir ihbar süresi hakkına sahip olacaktır.
Uygulanmayan bir cihaz: Evrensel Kiralama Garantisi (GUL)Ücretsiz bir "evrensel kira garantisi" (GUL) sistemi, 1 st Ocak 2016. Garanti, 18 aylık bir süre için ve yerel bir ortalama kira sınırı dahilinde aktif olacaktı. Bu garantinin maliyeti, 2014 yılında tam bir yıl için 420 milyon Euro olarak tahmin edildi. Bu tedbir özel stoku hedef almış ve mal sahiplerini ödeme yapmama riskine karşı korumayı, boş konut kiralamasını teşvik etmeyi ve tahliyeleri önlemeyi amaçlamıştır. Tüm kiracılar ve tüm ev sahibi sahipleri bundan yararlanabilir, ancak bunu isteyen mal sahipleri yine de depozitonun kullanılmasını tercih edebilir .
Bu cihaz nihayetinde uygulanmadı ve genç çalışanlar ve güvencesiz durumdaki insanlar için tasarlanmış VISALE cihazıyla değiştirildi.
Tahliyelerle ilgili olarakTahliye süreci aşağıdakiler tarafından daha zor hale getirilir:
Gelecekte, teminat depozitosu, kiracı adına bir finansal kuruluş nezdinde açılan bir hesaba yatırılmak suretiyle ve kiracı ile kiraya veren arasında karşılıklı anlaşma ile bloke edilmeyecek şekilde teminat altına alınabilir.
Fransa'da 450.000 konut " haysiyetsiz habitat " veya "uygunsuz" olarak sınıflandırılırken , yasa, apartman dairelerinin yenilenmesini teşvik eden bir mekanizma kurar (gerekliyse kiracıların işi yürütmesini daha fazla kısıtlayarak). . Kanun koyucu, uyuyan tüccarlara karşı savaşma hedefini de sergiliyor .
Örneğin, suçlu insanlar “için konaklama tersine insan onurunun ” satın yasaklanmış olabilir gayrimenkul 5 yıl boyunca kiralamaya yönelik. Kiralanan konutta sağlıksız veya değersiz bir şekilde çalışma yürütmeye mahkum olan bir kiraya verenin, öngörülen işi yapmayan kiraya verenler için günlük 1.000 Euro gecikme cezası verilebilir. Bu metin aynı zamanda mal sahibinin sorumluluğunu güçlendirerek “tüm yaşam alanlarına duman dedektörleri” kurma hareketini hızlandırmak istiyor . Sakinlerinin sağlık riskleri daha iyi dikkate büyük endişe toprak kirliliği ile şehir planlama belgelerinde ; şehir planlama belgesi şehir planlama kod L. 410-1 maddesinde öngörülen belirtmelidir "kara bu haritada veya kimin şehir planlama belgesi farkındadır eski bir sanayi veya hizmet sitesinde listelenen bir sitede bulunuyorsa” ve “ Arazinin satıcısı veya kiraya vereni, alıcı veya kiracıyı yazılı olarak bilgilendirmek zorundadır […]. Aksi takdirde ve tespit edilen bir kirlilik araziyi, kirliliğin ortaya çıkmasından itibaren iki yıl içinde sözleşmede belirtilen varış yerine elverişsiz hale getirirse , alıcı veya kiracının sözleşmenin feshini talep etme seçeneği vardır veya duruma göre satış bedelinin bir kısmının iade edilmesi veya kirada bir indirim elde edilmesi olabilir. Alıcı, bu rehabilitasyonun maliyeti satış fiyatı ile orantısız görünmediğinde, masrafları satıcıya ait olmak üzere arazinin rehabilitasyonunu da talep edebilir. " (Danıştay'daki bir kararname, bu maddenin uygulama şekillerini tanımlamalıdır.) Bazı durumlarda, " kirlilik yönetimi önlemleri, ekonomik koşullar altında rehabilitasyon tekniklerinin etkinliği dikkate alınarak tanımlanır. Öngörülen önlemlerin maliyetleri, dezavantajları ve avantajları ” .
Bir sınır dışı etme kararından sonra, bir "Dalo itirazını" dikkate almak için "mülkü terk etmek için azami ödemesiz süre" uzatılır (üç yıla çıkarılır).
Sosyal konut başvuru sahibinin, birkaç departmanda talepte bulunsa bile, doldurması gereken yalnızca tek bir dosyası olacaktır.
Sığınmacıların özel ikametgah sistemi korunmaktadır.
Hükümet edip etmeme konusunda, kanunun yayımı izleyen 6 ay içinde Meclis'e bir rapor sunmalıdır kararname revize" n o kanun maddesi 187 amaçları için yapılmış nezih konaklama özelliklerine Ocak 2002 2002-120 30 n o 13 Aralık 2000 tarih ve 2000-1208 dayanışma ve kentsel dönüşüm hakkında " ; Altında konutun uygunsuz olarak kabul edildiği asgari yaşam alanı eşik değerinin tanımı değişebilir ve yasa, insana yakışır konut tanımlama kriterlerine bir enerji performansı kavramını dahil edebilir.
Claude Dilain ( Ulusal Konut Ajansı başkanı ) 2014 yılında Fransa'daki 7 milyon apartman dairesinin yaklaşık 1 milyonunun bozuk apartman dairelerinin parçası olduğunu tahmin ediyor (1965 yasası için, arama ücretlerinin daha az olması durumunda bir kat mülkiyetinin "bozulmuş" olduğu söyleniyor. 100 endeksinden daha fazla ve / veya mütevelli artık yapması gerekeni yapamadığında), o zaman çerçevenin yoksullaşma ve fiziksel bozulma riski ile.
Kat mülkiyeti yönetimiOrtak mülkiyetlerin yönetimi, bir yönetişim reformu ve işlerin yürütülmesini destekleyen tedbirlerle değiştirilir.
Hükümler, zor durumdaki ortak mülkiyetleri daha çabuk tespit etmeyi ve kamu otoritelerinin kullanabileceği araçları güçlendirmeyi amaçlamaktadır . Dairelerde mevcut bilgi eksikliğini telafi etmek için , ulusal düzeyde bir “kayıt sicili” oluşturulur.
Mütevelli mütevellileriMütevelli heyetleri artık her kat mülkiyeti için bir banka hesabı açmalıdır; bu, artık yönettikleri kat mülklerinin nakit akışına ilişkin banka faizinden yararlanmalarına izin vermez ve kararname ile öngörülen durumlar dışında artık ek maliyet talep edemezler.
Kanunun IV. Bölümünün amacı, yeni konutların inşasını desteklemektir. Bunu yapmak için, kanun , yerel devlete ait kamu arazisi kuruluşlarını dahil etmeyi istemektedir ve bu kurumlar, misyonlarında artık "yerine arazi stratejileri" koymalıdırlar. araziyi seferber etmek ve sürdürülebilir kalkınmayı teşvik etmek ve kentsel yayılmaya karşı mücadele etmek. Bu stratejiler, yerel konut programları tarafından tanımlanan öncelikleri hesaba katarak, özellikle sosyal konutlar olmak üzere konut yaratılmasına katkıda bulunur ” (eğer belirli alanlarda eksiklerse oluşturulacaktır). Şufa hakkı açıklık ve bazı durumlarda basitleştirilmiştir.
Anglo-Sakson Topluluğu Toprak Tröstlerini Fransız hukukuna dönüştürmek için , dayanışma toprak örgütleri oluşturuldu. Amaçları, inşa edilmiş olsun veya olmasın, ana konut olarak kullanılmak üzere kiralık veya ev sahipliği amaçlı konut veya topluluk tesisleri inşa etmek amacıyla arazi satın almak ve yönetmektir. Dayanışma arazi kuruluşları, düşük gelirli hanelerin arazi ve binaları ayırarak mülke erişmesine izin vermesi gereken kar amacı gütmeyen kuruluşlardır. Bu, anti- spekülatif bir mantığa katkıda bulunur .
Yerel kalkınma planları (PLU) düzeyinde planlama olarak, daha önemli hale gelmektedir intercommunalities daha iyi amacıyla, konut ve hizmetleri bulmak için planlama dayalı sürdürülebilir vatandaş katılımı .
Yasa ayrıca, Jean-Vincent Placé ve Joël Labbé'ye göre , özellikle seçilmiş yetkililerin "termal yenilemeyi ve termal süzgeçlerle mücadeleyi teşvik ederken" kentsel yayılmayı daha iyi kontrol etmesine olanak tanıyan PLUI sayesinde tarım arazilerini ve doğal alanları daha iyi korumayı amaçlıyor .
Katılımcı, mobil ve göçebe konutların teşvikiKanun , iki olası yeni yasal statü yoluyla katılımcı konutları teşvik etmekte ve çeşitli hafif, hareketli ve taşınabilir konut biçimlerini tanımaktadır. Planlama belgeleri, mobil veya taşınabilir konutların ( yurt , çadır , mobil ev , karavan vb.) Kurulabileceği arazi rezerve edebilir.
Sosyal konut tahsisinde reform yapılmıştır. Kanun, kira, arazi ve emlak piyasaları konusunda daha şeffaf hale getirmeyi amaçlamaktadır ve daha basit olması amaçlanmıştır. Action Logement'ın sosyal ortakları, daha fazla sözleşmeye dayalı ilişkiye girecek ve yönetim, Devlet tarafından daha az tek taraflı olacaktır.
İçin Emmanuelle Cosse , Alur kanunu Yeşiller ve sol düşüncenin temsilcisi Hollande cumhurbaşkanlığı harika yasaları biridir. Bu yasa aynı zamanda da dahil olmak üzere PS çok sayıda taraftar var Martine Aubry kuvvetle bağlılığını uygulamaya François Hollande bu feragat protesto, (o belediye başkanı Lille, cihazın uygulama istenen) kurşun n o 22 PS ayrıca , kira kontrol sisteminin mümkün olduğu kadar geniş kapsamlı bir uygulama için pozisyon almıştır . " . UNEF de bu cihaz sayesinde öğrencilerin satın alma gücünü korumak için yapar inanan, kiralar düzenlenmesinde lehine bir pozisyon almıştır. UNEF ayrıca öğrenciler de dahil olmak üzere herkes için evrensel kira garantisinin etkili bir şekilde uygulanmasını istiyor.
Olivier Babeau, Eylül 2013, standart ekonomik analizi kullanarak , sonuçların (yüksek fiyatlar) nedenleri ortadan kaldırmadan idari önlemlerle ele alındığına inanmaktadır. Standart ekonomik analizde, mal kıt olduğunda fiyatlar artar, dolayısıyla daha fazla üretme ve bu durumda daha düşük fiyatlarla daha fazlasını inşa etme ihtiyacı doğar. Aslında, aksi takdirde, kıtlıkla bağlantılı fiyatlar üzerinde her zaman güçlü bir baskı olacaktır. Bu ekonomist için sorun, alınan önlemlerin yatırımcıları caydıracağı ve dolayısıyla inşaatı caydıracağı gerçeğinde yatmaktadır: Yatırım, fiyatları bloke etme ve kiracı değiştirmeyi zorlaştırarak yatırımı daha belirsiz hale getirme eğiliminde olan önlemlerle daha riskli hale gelecektir. Böylece, Le Monde'da yayınlanan bir sütunda ,Ağustos 2014, Mathieu Laine (Sciences Po Paris) arasına yerleştirir “ciddi sapmalar” o inanarak François Hollande görevinin ilk bölümünün “anlamıyla öldürülen” kiralık amaçlı gayrimenkul satın almak için herhangi bir arzusu.
Emlak Uzmanları Federasyonu, "ALUR yasasıyla belirlenenler de dahil olmak üzere, inşaatın önündeki katılıkların ve çeşitli engellerin kaldırılması" çağrısında bulundu; Sektörün bir diğer oyuncusu, Kaufman & Broad'un yönetim kurulu başkanı Guy Nafilyan, bu yasayı "saçma" ve "kötü" olarak nitelendirerek kamuoyuna karşı çıkıyor .
Daha spesifik olarak, 1958'de icat edilen ve daha sonra bir şehir planıyla tüm belediyelere genişletilen arazi kullanım katsayısının (COS) kaldırılması, zaten verilmiş olan muafiyetlere son veren riskleri ifade ettiği için bir sorun teşkil etmektedir. Ayrıca yasa, yatırımcıların kaçışını engellemeden idari karmaşıklığı önemli ölçüde artırmakta, dosyaların işlenmesini yavaşlatmaktadır.
İngiliz basını (özellikle The Economist ve The Financial Times ) yasayı Sert bir şekilde eleştiriyor .
Valls 2 hükümeti, Alur yasasının "bugün Fransa'ya% 0.4 ila% 0.5 daha az büyümeye mal olduğunu " tahmin ediyor . Ona göre yasa, inşaatı desteklemeyi ihmal ederek esas olarak ev sahipleri ile kiracılar arasındaki ilişkiyi ele alıyordu. Başkan her yıl 500.000 yeni ev inşa edeceğine söz verirken,Mayıs 2013 -de Mayıs 2014sadece 312.000 ev inşa edildi.
Revize kanunun bölümleriManuel Valls, Ağustos 29 , 2014 Duflot yasasının birkaç düzeltmesi:
Bu önlemler, daha geniş bir konut kurtarma çerçevesinde alınır.